L'année 2025 a marqué un tournant décisif pour le bitcoin, et la crypto en général, dans le secteur l'immobilier. Entre l'initiative américaine de la FHFA, qui intègre les cryptos aux réserves hypothécaires, et l'acceptation croissante des paiements en cryptomonnaies à travers le monde, le paysage de l'investissement immobilier est en pleine mutation. La France n'est pas en reste, avec un premier achat immobilier historique en stablecoins et l'émergence du crédit Lombard adossé aux cryptos.

La crypto et l'immobilier aux États-Unis en 2026 : un combo gagnant ?

2025, l'année des grands changements politiques pour la crypto aux États-Unis

L'année 2025 a été décisive pour l'intégration de la crypto dans l'immobilier américain. La récente Crypto Week et le GENIUS Act, poussées par Trump, en sont la démonstration. Selon Cryptoast, l'administration Trump entend bien faire des États-Unis la « capitale crypto » du monde et souhaite faire intégrer la crypto aux prêts immobiliers ainsi qu'à certains plans de retraite. Par conséquent, les emprunteurs n'auraient plus besoin de convertir leur crypto en dollars.

Toutefois, une directive de la FHFA (Federal Housing Finance Agency) du 25 juin dernier, permettant de considérer les avoirs crypto vérifiés comme réserves hypothécaires, inquiète, selon Cointribune. Cinq sénateurs alertent en effet sur des risques systémiques et exigent une évaluation rigoureuse pour ce marché monumental représentant 12 000 milliards de dollars.

Cette initiative de la FHFA, menée par William J. Pulte, est une « petite révolution », pour Cryptoast. Elle pousse Fannie Mae et Freddie Mac, deux sociétés majeurs du système hypothécaire américain, à intégrer la crypto dans l'évaluation des risques immobiliers sans conversion crypto-dollar. Pour Michael Saylor, PDG de Strategy et fervent défenseur de Bitcoin, cette initiative fait « entrer le bitcoin dans le rêve américain ». Il convient toutefois de noter que seuls les actifs détenus sur des plateformes centralisées et régulées peuvent être utilisés.

Les institutions américaines s'y mettent également

Même les institutions financières traditionnelles et les grandes maisons de courtage commencent à adopter la crypto et reconnaissent son potentiel dans le secteur immobilier.

JPMorgan, malgré les réticences passées de son PDG Jamie Dimon, est désormais à l'avant-garde dans ce domaine. Selon Cryptoast, la plus grande banque des États-Unis envisage de proposer des prêts où la crypto – notamment le bitcoin et l'ether – servira directement de garantie. Il s'agit d'un revirement majeur, qui place les actifs numériques sur un pied d'égalité avec la monnaie fiat et marque une étape importante pour l'acceptation de la crypto dans la finance traditionnelle.

Parallèlement, Christie's International Real Estate Southern California a lancé une division entièrement dédiée aux transactions immobilières réglées en cryptomonnaies, toujours selon Cryptoast. Cette équipe, composée d'experts, vise à faciliter les ventes de biens de luxe sans passer par les banques traditionnelles. Avec un portefeuille de biens de plus d'un milliard de dollars, Christie's voit la crypto comme une tendance inéluctable qui pourrait représenter plus d'un tiers des transactions immobilières résidentielles aux États-Unis d'ici cinq ans.

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Les meilleurs pays pour acheter un bien immobilier avec de la crypto

L'adoption de la crypto transforme le marché de l'immobilier mondial. De plus en plus de pays s'adaptent, reconnaissant le potentiel de la crypto et attirant une nouvelle génération d'investisseurs. Cointelegraph relève que, selon certains experts, la demande d'instruments financiers et de paiement alternatifs est considérable et que la tokenisation immobilière pourrait rendre le marché mondial plus liquide et accessible.

Le média liste les principales destinations où il est possible d'acheter des biens immobiliers avec de la crypto :

• Thaïlande : Les acheteurs peuvent utiliser de la crypto via des agences immobilières accréditées. Bien que l'interdiction de 2014 sur les transactions crypto ait été levée pour les particuliers, les banques ne traitent pas encore directement les cryptos.

• Émirats arabes unis : Destination majeure pour la crypto, le pays permet d'acheter maisons, villas et appartements avec de la crypto via des agences agréées. La banque centrale n'a toutefois pas encore désigné la crypto comme monnaie légale.

• Turquie : Face à l'inflation, l'adoption de la crypto est forte. Les agences immobilières acceptent les paiements en cryptos. Il est même possible d'obtenir la citoyenneté grâce à un investissement de 250 000 dollars dans l'immobilier (en fiat ou équivalent crypto).

• Portugal : Ce pays crypto-friendly autorise désormais les notaires à valider les transactions immobilières sans conversion préalable de la crypto en fiat.

• Monténégro : Le pays n'impose pas d'exigences spécifiques pour les transactions en crypto, notamment les achats immobiliers, tant qu'elles sont validées par un notaire certifié.

• Géorgie : Bien que les cryptos ne soient pas réglementées, il est possible d'acheter des biens immobiliers via des agences agréées, les montants finaux étant enregistrés en fiat.

• Canada : Avec une forte adoption de la crypto, de nombreuses agences acceptent les paiements en cryptomonnaies, souvent avec des services de conversion en dollars canadiens pour l'enregistrement officiel.

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Acheter un bien immobilier en crypto en France

Premier achat historique en 2025

En France, l'année 2025 marque un tournant historique pour l'immobilier et la crypto. Selon BFM Crypto, un premier achat de résidence principale a été réalisé à Lyon pour 370 000 €, payé en stablecoins USDC. Grâce à la startup française JBDA et sa solution Legibloq, l'acquéreur a pu transférer ses fonds crypto dans un séquestre sécurisé, les convertissant en euros pour le vendeur. Cette transaction, où l'acquéreur utilise ses cryptomonnaies et le vendeur reçoit des euros, est une première et pourrait ouvrir la voie à la généralisation de l'achat immobilier en crypto en France.

La solution du crédit Lombard

Un crédit Lombard est un prêt bancaire garanti par des actifs mobiliers facilement négociables, tels que des actions, des obligations ou des fonds de placement. Il tire son nom des prêteurs sur gage lombards du Moyen Âge. Ce type de crédit est souvent utilisé par les clients fortunés ou les entreprises pour obtenir des liquidités rapidement sans avoir à vendre leurs actifs. En cas de non-remboursement, la banque peut vendre les actifs pour récupérer son dû.

Selon BFM Crypto, depuis le 30 avril 2025, la France autorise le crédit Lombard adossé aux cryptos, une avancée majeure pour l'immobilier. Les détenteurs de crypto peuvent désormais les utiliser comme garantie pour obtenir des prêts en euros sans les vendre. Cette mesure, conforme au règlement européen MiCA, permet aux établissements agréés d'accepter les cryptos détenues par des PSAN enregistrés. Cela offre un levier financier et permet aux investisseurs d'accéder à des liquidités tout en conservant leurs bitcoins ou autres cryptos, et de profiter de leur potentiel de plus-value pour des projets comme l'acquisition immobilière.

Selon le bureau de gestion de patrimoine Sapians, « le crédit Lombard présente l’avantage de ne pas exiger de justificatif quant à l’utilisation des fonds. En d’autres termes, vous êtes libre de mobiliser la somme empruntée pour financer un projet immobilier (résidence principale, investissement locatif, SCPI) ».

Avantages et inconvénients du crédit Lombard adossé à de la crypto

Pour Cryptoast, l'avantage du crédit Lombard adossé à la crypto est l'accès qu'il donne à des liquidités en euros sans avoir besoin de vendre d'actifs, ce qui permet de rester exposé à la crypto et à son potentiel de plus-value pour des projets immobiliers. Par ailleurs, l'autorisation du crédit Lombard adossé à la crypto est une reconnaissance implicite de la légitimité du bitcoin comme réserve de valeur par les institutions financières traditionnelles.

Toutefois, ce type de crédit Lombard soulève des questions. Premièrement, le ratio prêt-valeur (LTV) est plafonné, ce qui limite le montant empruntable. Ensuite, il faut souvent se soumettre à des vérifications d'identité (KYC) et donner une preuve de l'origine des fonds. Enfin, dernier point, et non des moindres pour Cryptoast, ce type de crédit Lombard implique de confier ses cryptos à une institution bancaire, ce qui va à l'encontre du principe de souveraineté des détenteurs de cryptos sur leurs fonds.

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Conclusion

L'intégration du bitcoin et de la crypto dans l'immobilier représente une avancée majeure et offre de nouvelles opportunités aux investisseurs. Le crédit Lombard, notamment, permet de concilier la détention d'actifs numériques avec des projets immobiliers, sans avoir à vendre ses cryptos. Si des défis subsistent, notamment en matière de réglementation et de sécurité, la tendance est claire : le bitcoin, ainsi que d'autres cryptos, sont destinés à jouer un rôle de plus en plus central dans le financement et l'acquisition de biens immobiliers dans le monde.

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