Bitcoin para o mercado imobiliário? Fannie Mae se une à Coinbase para lançar hipoteca cripto

Título original: Fannie Mae faz parceria com a Coinbase para permitir pagamentos com cripto e stablecoins para empréstimos habitacionais e hipotecas
Autor original: The Winepress
Tradução: Peggy, BlockBeats

Nota do editor: Quais serão as consequências quando "comprar uma casa com criptomoedas" deixar de ser um slogan e se tornar uma estrutura financeira adotada pela Fannie Mae?

Por muito tempo, a contradição central do mercado imobiliário dos EUA não mudou: aumento dos preços dos imóveis, estagnação da renda e jovens sistematicamente bloqueados do limite de entrada. O caminho tradicional depende de poupança e crédito, enquanto os detentores de criptomoedas permanecem em um estado de "riqueza, porém sem liquidez". A colaboração entre a Coinbase e a Fannie Mae está essencialmente abrindo um caminho — convertendo riqueza on-chain na capacidade de adquirir imóveis.

No entanto, a chave para este mecanismo não reside em "se você pode comprar uma casa", mas em "como e a que custo você pode comprar uma casa". Essencialmente, ele substitui a poupança por hipotecas e o tempo por alavancagem: a entrada não vem mais do acúmulo, mas de outro empréstimo; os ativos não são liquidados, mas dados em garantia. Embora o limite seja reduzido, a alavancagem geral é aumentada.

Quando as criptomoedas entram em um sistema de financiamento habitacional regulamentado e endossado pelo governo, elas trazem não apenas oportunidades, mas também uma mudança potencial no risco — de problemas de liquidez para taxas de juros de longo prazo e pressão de alavancagem.

De uma perspectiva mais macro, este pode ser o ponto de partida para a tokenização de imóveis. Stablecoins, crédito on-chain e colateralização de ativos estão entrando gradualmente no sistema financeiro tradicional. A habitação, como ponto final deste processo, não é surpreendente.

Vale notar se isso está realmente abrindo uma nova porta para os jovens ou levando-os a um sistema financeiro mais complexo e de maior alavancagem. A resposta ainda precisa de tempo para ser validada.

Abaixo está o artigo original:

No início desta semana, a credora hipotecária apoiada pelo governo Fannie Mae anunciou uma parceria com a plataforma de câmbio de criptomoedas Coinbase, permitindo suporte a criptomoedas e stablecoins para a emissão de empréstimos habitacionais e hipotecas.

Em um comunicado à imprensa emitido em 26 de março, a Coinbase referiu-se a este movimento como um "novo caminho para a casa própria".

A geração excluída do mercado e um "novo caminho"

“Milhões de americanos agora têm um novo caminho para a casa própria. Em um novo tipo de hipoteca lastreada em cripto apoiada pela Coinbase para a Better, potenciais compradores de imóveis poderão em breve usar seu Bitcoin ou USDC em suas contas na Coinbase para pagar a entrada. Esses empréstimos serão originados e administrados pela Better e, como outras hipotecas em conformidade, serão garantidos pela Fannie Mae.”

“Para as dezenas de milhões de americanos que possuem ativos digitais, as hipotecas cripto oferecem uma nova opção para a casa própria em um mercado imobiliário cada vez mais restrito.”

A Coinbase acredita que a tokenização de imóveis pode ajudar a resolver esse problema estrutural em que um grande número de americanos é excluído do mercado imobiliário.

“A casa própria é um dos motores mais importantes para a criação de riqueza intergeracional, mas acessar essa oportunidade está se tornando cada vez mais desafiador. O sistema habitacional tradicional favoreceu as gerações mais velhas, que se beneficiaram de décadas de crescimento composto do valor dos imóveis, ampliando ainda mais a lacuna entre os preços das casas e a renda.”

Anteriormente, o The WinePress também apontou que um número significativo de americanos foi efetivamente excluído do mercado imobiliário, e essa tendência é persistente e está piorando sem ajustes de políticas.

Em janeiro deste ano, Donald Trump mencionou em uma reunião de gabinete que não queria que os preços das casas caíssem, mas que continuassem subindo para proteger a riqueza dos proprietários existentes, ao mesmo tempo em que oferecia caminhos alternativos para os jovens, como a proposta de 'hipoteca de 50 anos'.

Estrutura inovadora de dois empréstimos: alavancando ativos cripto para a entrada

Posteriormente, a Coinbase explicou a lógica central e os benefícios deste mecanismo, que aborda fundamentalmente o atrito principal da 'liquidez'.

Neste modelo, os detentores de ativos cripto podem obter um empréstimo habitacional sem a necessidade de desembolsar todo o dinheiro adiantado ou vender ativos. Ao incorporar ativos digitais no processo de subscrição como garantia, a riqueza on-chain pode ser transformada em poder de compra no mundo real — expandindo o caminho para a casa própria enquanto mantém uma posição de investimento de longo prazo.

Este produto é estruturalmente semelhante a uma hipoteca tradicional com as mesmas proteções legais. No entanto, a principal diferença é que os mutuários não precisam fazer um pagamento de entrada em dinheiro, mas sim garantir um empréstimo separado penhorando seus ativos cripto para cobrir a entrada.

Especificamente, a compra da casa envolverá uma estrutura de 'dois empréstimos':

O primeiro empréstimo é uma hipoteca padrão da Fannie Mae para o próprio imóvel;

O segundo empréstimo é para a entrada em dinheiro, garantido pelos ativos cripto que você penhorar.

Um design chave da Better é que os dois empréstimos têm a mesma taxa de juros e prazo de amortização, e o mutuário só precisa pagar uma única parcela mensal combinada, algo inédito no mercado.

Por exemplo, se você deseja comprar um imóvel de US$ 500.000, pode penhorar US$ 250.000 em Bitcoin para obter um empréstimo de US$ 100.000 para a entrada. Durante o prazo do empréstimo, seus ativos cripto serão mantidos na conta Coinbase Prime da Better e devolvidos a você após a quitação do empréstimo. Além disso, quando um mutuário opta por penhorar Bitcoin, os termos do empréstimo não mudarão devido às flutuações de preço do Bitcoin; mesmo que o mercado se mova, os termos do seu empréstimo garantido permanecem os mesmos.

De uma perspectiva mais ampla, este produto é visto como uma tentativa crítica de trazer ativos cripto para o sistema financeiro do mundo real. As stablecoins têm sido amplamente utilizadas em pagamentos globais e gestão de fundos, a tokenização está entrando gradualmente no crédito, dívida soberana e mercados de capitais, com o financiamento habitacional sendo visto como a próxima fronteira.

Esses novos empréstimos hipotecários cripto representam o primeiro passo na integração de ativos cripto na infraestrutura central do sistema de financiamento habitacional dos EUA. Esta é uma realização da visão de "Everything Exchange", permitindo não apenas a negociação on-chain de vários ativos, mas também a usabilidade desses ativos no mundo real. Isso demonstra que os ativos cripto podem interoperar com sistemas regulamentados e apoiados pelo governo, trazendo maior liberdade econômica e expandindo o caminho para alcançar o "Sonho Americano".

Em uma entrevista à CNBC, o CEO da Better, Vishal Garg, disse: "Nós construímos a infraestrutura para que qualquer ativo tokenizado na América possa ser penhorado para ajudar as pessoas a comprar casas. Começa com Bitcoin, começa com USDC, mas pode chegar a ações da Apple, ações da Amazon no futuro, ou qualquer fundo mútuo de capital aberto, fundo de títulos ou até mesmo ativos que você mantém em sua conta de aposentadoria (IRA) — tudo isso poderia ser usado para garantir a compra da sua casa."

Max Branzburg, líder de produtos de consumo e negócios da Coinbase, acrescentou: "Hipotecas garantidas por tokens são um passo significativo em direção à casa própria para uma geração mais jovem que enfrenta barreiras às economias tradicionais para a entrada."

Custos e riscos: limite mais alto ou outra forma de alavancagem?

No entanto, este modelo não é isento de custos.

A CNBC observa que os mutuários precisarão pagar dois empréstimos simultaneamente, aumentando significativamente o custo total.

O Wall Street Journal também explicou isso: A operação deste novo tipo de produto hipotecário é a seguinte: o comprador primeiro obtém uma hipoteca tradicional de 15 ou 30 anos, garantida pela Fannie Mae, da Better; ao mesmo tempo, o comprador não precisa fazer um pagamento de entrada em dinheiro, mas obtém um empréstimo separado penhorando Bitcoin ou USDC (uma stablecoin convencional) para cobrir a entrada.

Como a entrada em dinheiro é substituída por um segundo empréstimo, o mutuário precisa pagar juros sobre ambos os empréstimos simultaneamente, o que aumentará significativamente o custo total da compra da casa. As taxas de juros para os dois empréstimos geralmente se alinham com as taxas hipotecárias típicas da Fannie Mae, ou são, no máximo, cerca de 1,5 ponto percentual mais altas.

Em outras palavras, este esquema essencialmente substitui "poupança" por "alavancagem".

No entanto, o CEO da Better, Vishal Garg, afirmou que as taxas oferecidas em sua plataforma ainda são menores do que as dos concorrentes, e as taxas de juros e os termos para os dois empréstimos permanecem consistentes. Ele disse: "Você ainda retém o potencial de valorização do ativo; no caso do USDC, o ativo que você detém e seus rendimentos gerados podem ser usados para compensar os pagamentos de juros do empréstimo hipotecário."

O Wall Street Journal também citou uma pesquisa da Redfin de 2025, afirmando que mais de 10% dos millennials e da Geração Z venderam ativos de criptomoedas para pagar a entrada de uma casa.

De uma perspectiva mais macro, esta iniciativa é vista como um passo fundamental na tokenização abrangente de imóveis.

O agente imobiliário Tony Giordano, focado no campo cripto, afirmou no podcast Property Play: "Não consigo ver uma possibilidade nos próximos 10 anos em que todo o setor imobiliário não migre para o blockchain."

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