سوق العقارات ميت في إسبانيا. عاشت بيتكوين.

أظهرت إسبانيا للتو لكل مالك عقار في أوروبا أن القواعد المتعلقة بأصولهم يمكن إعادة كتابتها بموجب مرسوم. بيتكوين هو الأصل الوحيد الذي لا يمكن أن يحدث له ذلك.

أدير ماجستير في بيتكوين في جامعة هيسبيريدس. يركز مجالي على كيفية بناء الناس للثروة على مدى عقود، وليس أسابيع. في إسبانيا، كانت الإجابة على الثروة العائلية طويلة الأجل على مدى أجيال هي الأرض والعقار حتى الآن.

في الأسبوع الماضي، جعلت الحكومة هذا الطريق قريبًا من المستحيل. لا أكتب لأقلل من شأن العقارات. أكتب لأن إسبانيا قد هددت للتو واحدة من الأدوات القليلة لبناء الثروة على المدى الطويل التي كانت متاحة للعائلات العادية، وسيحتاجون إلى واحدة أخرى.

مرسومان، رسالة واحدة

في 29 سبتمبر، وافقت الحكومة الإسبانية على مرسومين طارئين بشأن الإسكان. دخلت حيز التنفيذ في غضون أيام، وكان من المقرر عقد جلسة استماع في الكونغرس يوم الجمعة، 2 أكتوبر، ولم يمر المرسوم، على الرغم من أنه كان تصويتًا قريبًا جدًا.

لم تمر الحكومة الإسبانية بهذه القواعد كقانون عادي. في 29 سبتمبر، وافقت على مرسومين طارئين (reales decretos-ley). يحتفظ الدستور بهذه الأداة لحالات "الحاجة الاستثنائية والعاجلة". يدخل مرسوم القانون حيز التنفيذ على الفور، ثم يكون لدى الكونغرس ثلاثون يومًا للتحقق منه أو إلغائه. قسمت الحكومة الإصلاحات إلى اثنين حتى يمكن التصويت على كل منهما بشكل منفصل، بدلاً من أن تغرق تدبير مثير للجدل كل شيء.

حدد المرسوم الأول زيادات الإيجار حتى نهاية عام 2027. لا يمكن أن يرتفع الإيجار الذي يتجاوز الحد الأقصى المحدد من قبل مؤشر الأسعار المرجعي الرسمي على الإطلاق. في كل حالة أخرى، يمكن للأطراف الاتفاق على تحديث، وبدون اتفاق جديد، لا يمكن أن تتجاوز الزيادة 2%. كانت نسبة التضخم في إسبانيا في سبتمبر 4.9%، وفقًا للمعهد الوطني للإحصاء، لذا فإن الدخل الحقيقي للمالك سيتقلص كل عام بموجب القانون.

ذهب المرسوم الثاني إلى أبعد من ذلك. في نهاية الحد الأدنى من المدة، إذا لم يقدم أي من الطرفين إشعارًا، يتم تجديد الإيجار بشكل إلزامي في فترات خمس سنوات متتالية، أو سبع إذا كان المالك كيانًا قانونيًا. يجب على المالك الذي ينهي عقدًا دون سبب مدرج في القانون تعويض المستأجر. يتم حساب الدفع، حيثما أمكن، بناءً على نظام الإيجار المرجعي الحكومي، ولا يمكن أن يكون أقل من إيجار شهر واحد عن كل سنة عاش فيها المستأجر في المنزل. في الممارسة العملية، يفقد المالكون الكثير من حريتهم في استعادة ممتلكاتهم أو إعادة تأجيرها بأسعار السوق الحالية.

تنطبق القواعد أيضًا على العقود التي تم توقيعها بالفعل، اعتبارًا من تاريخ تجديدها التالي (ملخص Provivienda). لهذا السبب يعتبر الكثيرون أن المراسيم غير دستورية. يجادل النقاد بأنها تعيد كتابة الاتفاقيات الخاصة بأثر رجعي التي وقعها الطرفان بموجب قواعد مختلفة، وهو ما يمنعه المادة 9.3 من الدستور بالنسبة للتدابير التي تقيد الحقوق الفردية.

لم يحل الكونغرس تلك المسألة أبدًا. في 2 أكتوبر، رفض المرسوم الأول بأغلبية 178 صوتًا مقابل 172 والثاني بأغلبية 184 صوتًا مقابل 166. ثم دعا سانشيز إلى انتخابات عامة في 29 نوفمبر.

في يوم الثلاثاء، وافق مجلس الوزراء على كلا المرسومين مرة أخرى، مقدماً تغييرات فنية فقط، وأرسلها إلى Diputación Permanente للكونغرس، حيث لا حاجة إلى تصويت Junts. هذه هي الهيئة المخفضة التي تحل محل الغرفة الكاملة بمجرد حل الكونغرس. قال سانشيز إن المرسوم الثاني، بشأن التجديدات التلقائية، لن يدخل حيز التنفيذ إلا إذا صادقت تلك الهيئة عليه، بدلاً من نشره في BOE. يعتبر المحامون الذين استشارتهم إحدى الصحف أن هذه الخطوة تعتبر استغلالًا للسلطة.

يمكن للمستثمرين التعايش مع القواعد الصارمة. ما لا يمكنهم تسعيره هو قاعدة تتغير بعد أن التزموا. هذه النقطة الأخيرة هي ما يجب على كل مالك عقار في أوروبا قراءته مرتين.

رد السوق في ساعات

لم ينتظر المالكون التصويت. أفاد برنامج تلفزيوني إسباني أن حوالي 2900 قائمة إيجار تم سحبها من بوابات العقارات في حوالي أربع ساعات (EDATV). في مدريد، انخفضت القوائم بنسبة حوالي 20% في أقل من 24 ساعة، من 11815 إلى 9398 (LaBandera). هذه أعداد مبكرة وغير مدققة. الاتجاه لا يزال واضحًا.

لا شيء من هذا جديد. لقد أجرينا هذه التجربة عدة مرات، وما زالت تعطي نفس النتيجة.

• برلين، 2020: جمدت المدينة الإيجارات لمدة خمس سنوات. وجدت الدراسات في ذلك الوقت أن العرض من الشقق المنظمة انخفض إلى النصف تقريبًا، بينما ارتفعت الإيجارات غير المنظمة. ألغت المحكمة الدستورية القانون في عام 2021.
• سان فرانسيسكو، 1994: وجدت دراسة من جامعة ستانفورد بواسطة دايموند وماكواد وكيان أن توسيع السيطرة على الإيجارات ساعد المستأجرين الحاليين على البقاء، لكن الملاك قلصوا العرض المنظم بنسبة حوالي 15% وارتفعت الإيجارات في المدينة بنسبة حوالي 5%.
• كتالونيا، 2024: أبطأت حدود الإيجارات في المناطق المتوترة نمو الأسعار، لكن قوائم الإيجارات انخفضت بنسبة 22.2% في برشلونة، بينما ارتفعت بنسبة 3.9% في مدريد (فيديا، عبر إيدياليستا).
• إسبانيا نفسها، من 1946 إلى 1985: جمدت التمديدات الإيجارية القسرية، شبه الدائمة، الإيجارات القديمة لعقود. توقف الملاك عن صيانة المباني وتدهورت مراكز المدن، حتى أنهى مرسوم بوير النظام في عام 1985.

المرسوم الجديد للتجديد التلقائي هو، من حيث منطقته، عودة إلى ذلك النموذج الإسباني القديم.

المشكلة الحقيقية ليست في الملاك

إسبانيا ليست لديها مشكلة مع الملاك. لديها نقص في المساكن. في عام 2025، تشكل حوالي 240,000 أسرة جديدة بينما تم الانتهاء من حوالي 92,000 منزل فقط. يضع بنك إسبانيا العجز المتراكم من 2021 إلى 2025 بحوالي 750,000 منزل (كانتاريا إكونوميك).

تسمي نفس التقرير العقبات: الأراضي القابلة للبناء نادرة، وتطوير المدن بطيء، والتخطيط صارم. يجادل اقتصاديون مثل زميلي دانيال فرنانديز مينديز بأن القواعد الأرضية التقييدية والمعايير البنائية المتزايدة الصرامة جعلت البناء غير مربح، حتى بأسعار اليوم (هيبريدس).

لذا، تحد الدولة مما يمكن بناؤه، ثم تحد من الأرباح من ما هو موجود بالفعل. يتقلص العرض من كلا الطرفين.

الأشخاص الذين يدفعون ليسوا الملاك الراسخين. لديهم خيارات: يمكنهم البيع، الانتظار، أو ترك شقة فارغة بدلاً من المخاطرة بمستأجر لا يغادر. المستأجرون هم من يدفعون. مع وجود عدد أقل من الشقق المعروضة، سترتفع الإيجارات على تلك التي تبقى، وسينتهي الأمر بمزيد من الناس في ترتيبات غير رسمية بدون عقد وبدون حماية، على حافة الاقتصاد الرمادي.

الشراء ليس مخرجًا أيضًا. لا يستطيع الإسبان تحمل تكاليف الشراء لنفس السبب الذي يجعلهم لا يستطيعون تحمل تكاليف الإيجار: هناك عدد قليل جدًا من المنازل، وهذه المراسيم لا تفعل شيئًا لتغيير ذلك. سيتم دفع بعض الملاك للبيع، لكن ذلك لن يؤثر على الأسعار بشكل كبير. تتكيف المبيعات بشكل أبطأ بكثير من الإيجارات. لا يمكن لمالك رهنه أكبر من ما يمكن أن تجلبه الشقة أن يبيع على الإطلاق. العديد من الآخرين ببساطة سينتظرون ويأملون في تغيير الحكومة، تاركين شققهم فارغة. والنتيجة هي أن المزيد من الناس لن يتمكنوا من الإيجار أو الشراء. المستأجرون يخسرون، والمستثمرون الصغار يخسرون، ونقص المساكن يبقى كما هو.

أصل لا يمكن لأي مرسوم إعادة كتابته

أكبر خطر في العقارات ليس السوق. إنه أن القواعد المحيطة بأصل ما يمكن تغييرها من قبل الحكومة في أي وقت، ولا يمكنك نقل الأصل إلى مكان آخر. يبقى المبنى في ولاية واحدة إلى الأبد.

البيتكوين هو العكس في كل واحدة من تلك النقاط.

• قواعد ثابتة: العرض محدود بـ 21 مليون، ولم تتغير تلك القاعدة منذ سبعة عشر عامًا. يمكن القول إن جميع بنية البيتكوين التحتية مبنية بالضبط لتجنب حدوث ذلك. لا يمكن لأي وزير تحديد عائدها، أو تجميدها، أو تمديد مطالبة شخص آخر بها.
• ملكية حقيقية: محتفظ بها في محفظتك الخاصة، ليس لديها مستأجر يمكنه التوقف عن الدفع، ولا متطفل يمكنه الانتقال، ولا محكمة تحتاج إلى الموافقة على بيعها.
• قابلة للنقل: لا تجلس في أي بلد واحد. إذا أصبحت القواعد حيث تعيش عدائية، فلا يتعين على مدخراتك البقاء هناك.
• مفتوحة للمدخرين الصغار: يتطلب شراء العقارات وديعة، ورهنًا، وكاتب عدل وسنوات من الالتزام. يمكن شراء البيتكوين ببضعة يوروهات في كل مرة، وفق جدول منتظم، من قبل أي شخص.

بالنسبة لمعظم الأسر الإسبانية، تعتبر الممتلكات تقريبًا كل ثروتهم. أظهرت هذه الأسبوع كم من تلك الثروة تعتمد على السياسة.

تظهر الصورة على المدى الطويل كل من المكافأة وسعرها. تم شراء حصة بيتكوين بعد ذروة عام 2017، حيث فقدت تقريبًا ثلاثة أرباع قيمتها في غضون عام، ثم تجاوزت أسعار العقارات الإسبانية عدة مرات.

الأداء السابق لا يتنبأ بالعوائد المستقبلية. بيتكوين متقلب للغاية، ويمكن أن تنخفض قيمته بشكل حاد. يظهر خط العقارات تغيير السعر فقط ويستثني دخل الإيجار والضرائب والصيانة وتكاليف الشراء. هذه ليست نصيحة استثمارية.

عاش بيتكوين

ستحتاج العائلات دائمًا إلى مكان للعيش، لذا سيستمرون في شراء أو استئجار المنازل. ما تغير هو الشقة الثانية، العقار كاستثمار. بالنسبة للمستثمر الصغير، فإن المخاطر الآن تفوق العائد، وهذا يزيل واحدة من الطرق القليلة التي كان يمكن أن يبني بها الإسبان العاديون ثرواتهم على مدى حياتهم.

يمكن أن تملأ بيتكوين هذه الفجوة، إذا تم التعامل معها بالطريقة التي كان يتم بها التعامل مع العقارات دائمًا: كاستثمار طويل الأجل، وليس كبطاقة يانصيب. سعرها متقلب ويمكن أن ينخفض بشكل حاد على المدى القصير. يجب على أي شخص يحتفظ بها أن يفكر على مدى سنوات، ويشتري بانتظام بدلاً من محاولة توقيت السوق، وألا يستثمر أموالًا سيحتاجها في العام المقبل.

يوفر لك العقار أصلًا يمكن إعادة كتابة قواعده. بينما تمنحك بيتكوين تقلبات في الأسعار ولكن قواعد ثابتة. بعد هذا الأسبوع، سيسأل المزيد من الإسبان أي من تلك المخاطر يفضلون تحملها مع مدخراتهم.

مهما قرر الكونغرس، تعلم مالكو العقارات في إسبانيا أن عقودهم يمكن تغييرها بعد توقيعها. هذه الدروس لن تُصوت ضدها. سوق الإيجارات كما عرفتها إسبانيا قد انتهت. عاشت بيتكوين.