บาร์จาก Fed เตือนเงินเฟ้อยังควบคุมไม่ได้ จำเป็นต้องขึ้นดอกเบี้ยเพิ่มเติม

[เม็กซิโกซิตี = ชิม ยองแจ ผู้สื่อข่าว] ไมเคิล บาร์ สมาชิกธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ระบุว่า มีความเป็นไปได้สูงที่จะต้องปรับนโยบายการเงินเพิ่มเติมเพื่อทำให้เงินเฟ้อลดลงสู่ระดับเป้าหมาย แม้การเติบโตทางเศรษฐกิจและตลาดแรงงานยังคงแข็งแกร่ง แต่อัตราเงินเฟ้อสูงกว่าเป้าหมายของ Fed ที่ 2% และความเสี่ยงด้านราคาเพิ่มขึ้น ขณะที่ความเสี่ยงในตลาดแรงงานลดลง

เมื่อวันที่ 23 (เวลาท้องถิ่น) บาร์วิเคราะห์สาเหตุเชิงโครงสร้างของวิกฤตที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ในงาน "Housing Affordability 2026: Community Development Summit" ซึ่งจัดโดยธนาคารกลางสหรัฐฯ สาขาชิคาโก เขาประเมินว่าการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ อยู่ที่ระหว่าง 2M ถึง 5.5M ยูนิต โดยระบุว่าสาเหตุสำคัญ ได้แก่ กฎระเบียบด้านที่ดินและการก่อสร้าง ผลิตภาพการก่อสร้างที่ชะงักงัน ความเสียหายต่อฐานการก่อสร้างหลังวิกฤตการเงิน และต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นหลังโควิด-19

"แนวโน้มเงินเฟ้อสู่ 2% ยังไม่ชัดเจน"...ส่งสัญญาณอาจปรับนโยบายเพิ่มเติม

บาร์อธิบายว่าในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมา เศรษฐกิจสหรัฐฯ เผชิญความปั่นป่วนจากภาษีศุลกากร ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง และสงครามของรัสเซียในยูเครน เมื่อไม่นานมานี้ ความต้องการลงทุนเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านปัญญาประดิษฐ์ (AI) เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก เขาประเมินว่าแรงกระแทกเหล่านี้ส่งผลต่อแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ

บาร์วิเคราะห์ว่าเศรษฐกิจเติบโตแข็งแกร่งและตลาดแรงงานยังมั่นคง อย่างไรก็ตาม เขาชี้ว่าเงินเฟ้อสูงกว่าเป้าหมาย 2% ของ Fed และยังไม่มีแนวโน้มลดลงสู่เป้าหมายอย่างชัดเจนและทันท่วงที

เขาอธิบายว่าความเสี่ยงในการบรรลุเป้าหมายเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น ขณะที่ความเสี่ยงในตลาดแรงงานลดลง ดังนั้น เขาจึงระบุว่าจำเป็นต้องปรับนโยบายการเงินใหม่เพื่อสร้างสมดุลระหว่างความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับภารกิจคู่ของ Fed ได้แก่ การจ้างงานสูงสุดและเสถียรภาพด้านราคา

บาร์ประเมินว่าการตัดสินใจขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการตลาดกลางเปิดแห่งสหพันธรัฐ (FOMC) เมื่อสัปดาห์ที่แล้วเป็นมาตรการสำคัญ และระบุว่าเขาสนับสนุนการขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้ด้วย

เขาอธิบายว่าเมื่อพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจแล้ว นโยบายการเงินได้เบี่ยงเบนจากระดับที่เหมาะสม เขาเห็นว่าการขึ้นดอกเบี้ยเมื่อสัปดาห์ที่แล้วเป็นการปรับที่ถูกต้องและมุ่งไปในทิศทางที่เหมาะสม

เขายังส่งสัญญาณถึงความเป็นไปได้ที่จะมีการปรับเพิ่มเติมด้วย บาร์ระบุว่าเมื่อพิจารณาจากแนวโน้มพื้นฐานแล้ว มีความเป็นไปได้สูงที่จะต้องปรับนโยบายเพิ่มเติม เพื่อทำให้เงินเฟ้อลดลงสู่เป้าหมายได้อย่างทันท่วงที

เขาย้ำว่าเสถียรภาพด้านราคามีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการเติบโตอย่างยั่งยืน ซึ่งช่วยสนับสนุนการจ้างงานสูงสุด

ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยต่ำสุดในรอบ 21 ปี...ราคาบ้านเพิ่ม 70% ขณะที่รายได้เพิ่ม 17%

บาร์วิเคราะห์ว่าภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ แย่ลงต่อเนื่องมาเป็นเวลานาน เขาอธิบายว่าหลายครัวเรือนกำลังประสบปัญหาในการรับภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย เนื่องจากค่าเช่าและราคาบ้านเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้และเงินออม

ตามข้อมูลจาก Housing Affordability Monitor ของธนาคารกลางสหรัฐฯ สาขาแอตแลนตา คาดว่าดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจะลดลงมาอยู่ที่ 68 ภายใน 07/2026 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 21 ปี

ดัชนีที่ต่ำกว่า 100 หมายความว่าครัวเรือนที่มีรายได้ค่ากลางประสบปัญหาในการซื้อบ้านที่มีราคาค่ากลางภายใต้อัตราดอกเบี้ยจำนองในปัจจุบัน

บาร์ระบุว่า โดยทั่วไปแล้ว ที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ มีราคาที่คนทั่วไปเข้าถึงได้ตั้งแต่ราคาบ้านร่วงลงในปี 2006 จนถึงก่อนการระบาดของโควิด-19 หลังจากนั้น ดัชนีก็ลดลงต่ำกว่า 100 อย่างต่อเนื่อง

ราคาบ้านที่แท้จริงยังทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในหลายภูมิภาคของสหรัฐฯ บาร์อธิบายว่าเมื่อประกอบกับอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงกว่าช่วงก่อนโควิด-19 ทำให้หลายครัวเรือนซื้อบ้านได้ยาก

เขาย้ำว่าแม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายระยะสั้นของ Fed จะมีอิทธิพลต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะยาว รวมถึงสินเชื่อจำนอง แต่อัตราดอกเบี้ยจำนองยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยอื่น ๆ อีกหลายประการ โดยทั่วไป เมื่อเงินเฟ้อลดลง อัตราดอกเบี้ยจำนองก็ลดลงด้วย และ Fed กำลังดำเนินการเพื่อบรรลุเป้าหมายเสถียรภาพด้านราคา

ช่องว่างระหว่างรายได้กับราคาบ้านก็ขยายกว้างขึ้นเช่นกัน

ตามข้อมูลที่บาร์นำเสนอ รายได้ครัวเรือนค่ากลางในสหรัฐฯ ซึ่งปรับตามเงินเฟ้อในช่วงปี 2000 ถึง 2024 เพิ่มขึ้นประมาณ 17% ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาบ้านที่แท้จริงเพิ่มขึ้นประมาณ 70%

สิ่งนี้บ่งชี้ว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านสูงกว่าการเติบโตของรายได้ครัวเรือนอย่างมาก

ตามรายงานของ Fed ว่าด้วยชีวิตทางเศรษฐกิจของครัวเรือนในสหรัฐฯ ในบรรดาผู้ที่วางแผนซื้อบ้านหลังแรกในปี 2024 มี 68% ระบุว่าไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้

ผู้เช่าก็เผชิญภาระเงินสดในลักษณะเดียวกัน เมื่อต้องเช่าบ้านใหม่ จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากสำหรับค่าเช่าเดือนแรก เงินประกัน และค่าธรรมเนียมการสมัคร

ภาระค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

บาร์ระบุว่าในปี 1980 ที่อยู่อาศัยให้เช่า 55% มีค่าเช่าต่ำกว่า $3,500 เมื่อคิดเป็นมูลค่าในปัจจุบัน ขณะนี้มีที่อยู่อาศัยเพียง 20% เท่านั้นที่คิดค่าเช่าต่ำกว่าราคานี้

ปัจจุบันผู้เช่าในสหรัฐฯ ราวครึ่งหนึ่งใช้รายได้มากกว่า 30% ไปกับค่าเช่า และผู้เช่าราวหนึ่งในสี่ใช้รายได้มากกว่าครึ่งหนึ่งไปกับค่าเช่า

Lock-in effect ทำให้บ้านเดิมไม่ออกสู่ตลาด...สินเชื่อจำนองครึ่งหนึ่งมีอัตราต่ำกว่า 4%

บาร์ตั้งข้อสังเกตว่าครัวเรือนที่กู้สินเชื่อจำนองในอัตราดอกเบี้ยต่ำก่อนปี 2022 มีแรงจูงใจน้อยลงที่จะขายบ้านปัจจุบันและย้ายไปที่อื่น เพราะหากย้าย พวกเขาจะต้องแบกรับอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงในปัจจุบัน

ปัจจุบัน สินเชื่อจำนองในสหรัฐฯ ราวครึ่งหนึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 4% และประมาณ 80% มีอัตราต่ำกว่า 6%

สิ่งที่เรียกว่า "lock-in effect" ซึ่งเจ้าของบ้านเดิมไม่ต้องการสละอัตราดอกเบี้ยต่ำ ส่งผลให้ทั้งอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัยลดลง

บาร์อธิบายว่าในตลาดที่อุปทานที่อยู่อาศัยขาดแคลน ผลกระทบจากประกาศขายบ้านที่ลดลงอาจมีมากกว่าการลดลงของอุปสงค์ และอาจผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น

ท้ายที่สุด ผู้ซื้อบ้านต้องแบกรับไม่เพียงราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเบี้ยประกันภัยเจ้าของบ้านและภาษีทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นด้วย

ค่าเช่าก็สูงกว่าระดับก่อนโควิด-19 อย่างมากเช่นกัน

บาร์ระบุว่าในเดือนสิงหาคมของปีนี้ ค่าเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นองค์ประกอบหนึ่งของดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ของสหรัฐฯ สูงกว่าใน 12/2019 อยู่ 34% แม้อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 2022-2023 แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นในอัตราราว 2.75% ต่อปี

บาร์ระบุว่าเพื่อปรับปรุงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย สถาบันและภาคส่วนต่าง ๆ ต้องร่วมมือกันเพื่อรับมืออย่างมีประสิทธิภาพ

เนื้อหานี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น และไม่ถือเป็นคำแนะนำด้านการเงิน การลงทุน กฎหมาย หรือภาษี อีเวนต์ รีวอร์ด โปรโมชันออนไลน์ หรือข้อมูลที่เกี่ยวข้องใดๆ ที่กล่าวถึงในที่นี้ ไม่ควรถือเป็นคำแนะนำ การชักชวน หรือคำเชิญชวนให้ซื้อ ขาย เทรด หรือดำเนินการอื่นใดเกี่ยวกับสินทรัพย์คริปโต สินทรัพย์คริปโตมีความผันผวนสูงและอาจส่งผลให้เกิดการขาดทุน ความพร้อมให้บริการของบริการ ผลิตภัณฑ์ และอีเวนต์ที่เกี่ยวข้องของ WEEX อาจแตกต่างกันไปตามภูมิภาค คุณมีหน้าที่ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการเข้าร่วมของคุณเป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับท้องถิ่นที่ใช้บังคับ