美联储巴伊萨警告：通胀未得到控制…需要进一步加息

[墨西哥=沈英才特派员] 美国联邦储备系统（Fed·美联储）理事迈克尔·巴伊萨表示，为了将通胀降低到目标水平，可能需要进一步的货币政策调整。他指出，尽管经济增长和劳动市场稳健，但通货膨胀率仍高于美联储设定的2%目标，物价风险加大，而就业市场风险则有所减小。

巴伊萨在23日（当地时间）于芝加哥联邦储备银行举办的“2026年住房购买力：社区发展峰会”上，诊断了美国住房危机的结构性原因。他指出，美国住房供应不足的规模在200万到550万套之间，土地和建筑法规、建筑业生产力停滞、金融危机后建筑业基础受损以及新冠疫情后建筑成本上升是主要原因。

"通胀向2%的趋势不明确"...暗示进一步政策调整

巴伊萨解释称，美国经济在过去一年半中经历了关税征收、中东冲突和俄罗斯与乌克兰战争带来的混乱。最近，人工智能（AI）基础设施建设的投资需求急剧增加。他认为，这种冲击对物价上涨压力产生了影响。

巴伊萨指出，经济增长势头强劲，劳动市场也稳健。然而，通胀率仍高于美联储的2%目标，并且在适当时机并未明显下降。

他解释说，尽管实现通胀目标的风险加大，但劳动市场风险却减小。因此，有必要根据美联储的两项职责——最大就业和物价稳定，重新调整货币政策。

巴伊萨将上周联邦公开市场委员会（FOMC）加息视为重要举措，并表示自己也支持加息。

他指出，考虑到经济形势的变化，货币政策已偏离适当位置。他认为，上周的加息是朝着正确方向的调整。

他还暗示了进一步调整的可能性。巴伊萨表示，基于基本预期，为了在适当时机将通胀降低到目标水平，可能需要进一步的政策调整。

他强调，为了支持最大就业，物价稳定也至关重要。

住房购买力降至21年最低...房价上涨70%而收入仅增长17%

巴伊萨指出，美国的住房成本负担长期恶化。由于租金和房价相对于收入和储蓄的上涨，许多家庭难以承担住房费用。

根据亚特兰大联邦储备银行的住房所有权购买力监测，住房购买力指数预计在2026年7月降至68，为21年来的最低水平。

该指数低于100意味着中位数收入家庭在当前抵押贷款利率下难以承担中等价格的住房。

巴伊萨表示，自2006年住房价格崩溃以来，美国住房在新冠疫情前的平均购买力水平。此后，该指数持续低于100。

美国多个地区的实际房价也达到了历史最高水平。加上抵押贷款利率高于新冠疫情前的水平，许多家庭的购房变得困难。

他强调，虽然美联储的短期政策利率会影响包括抵押贷款在内的长期借款利率，但抵押贷款利率也受到其他多种因素的影响。通常情况下，通胀降低时，抵押贷款利率也会降低，而美联储正在努力实现物价稳定目标。

收入与房价之间的差距也在加大。

根据巴伊萨提供的数据，2000年至2024年，考虑通胀因素的美国中位数家庭收入约增长了17%。而同期，实际房价上涨了约70%。

房价上涨的速度远远超过了家庭收入的增长。

根据美联储的美国家庭经济生活报告，2024年计划首次购房的人中，有68%表示无法承担首付款。

租户也面临类似的现金负担。租赁新住房时，首月租金、押金和申请费用等都需要一笔不小的资金。

租金负担也在加重。

巴伊萨指出，1980年时，55%的租赁住房的租金在当前价值下为3500美元以下。而现在，低于这一价格的租金住房仅占总数的20%。

目前，美国约一半的租户将超过30%的收入用于租金支出。约四分之一的租户将超过一半的收入用于租金。

现有住房不出市场的“锁定效应”...一半抵押贷款利率低于4%

巴伊萨表示，2022年之前以低利率获得住房抵押贷款的家庭，现在出售住房并搬家的动机减小。因为搬家时需要承担当前的高抵押贷款利率。

目前，美国约一半的抵押贷款利率低于4%。约80%的抵押贷款利率低于6%。

现有住房所有者不愿放弃低利率的所谓“锁定效应”同时减少了住房的需求和供应。

巴伊萨解释称，在住房供应不足的市场中，房源减少的影响可能大于需求减少，从而反而推高房价。

购房者最终不仅要承担高房价和抵押贷款利率，还要面对住房保险费和财产税的上涨。

租金也大幅高于新冠疫情前的水平。

巴伊萨指出，今年8月，美国消费者物价指数（CPI）中的住宅租金比2019年12月高出34%。尽管2022至2023年的住房价格上涨率大幅放缓，但仍以年率约2.75%的速度上涨。

巴伊萨表示，为了改善住房购买力，各机构和部门需要共同发挥作用，积极应对。