Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um ein UVA-Hypothekendarlehen aufzunehmen? Was Experten sagen und was man vorher verstehen sollte

Das Hypothekendarlehen hat seit Mitte 2024 wieder an Bedeutung gewonnen, als eine größere makroökonomische Stabilität, die Verlangsamung der Inflation und eine vorhersehbarere Wechselkursdynamik die Banken ermutigten, die UVA-Linien wieder einzuführen, Darlehen, deren Kapital mit der Inflation aktualisiert wird.{#p-1788214406840-837}

Die Erholung begann zudem von einer sehr niedrigen Basis, da das Hypothekendarlehen nach der Währungs- und Finanzkrise von 2018 und dem anschließenden Rückgang der Inflation, der Einkommen und der makroökonomischen Vorhersehbarkeit praktisch verschwunden war. Dennoch bleibt der Markt weit entfernt von der Tiefe, die während der ersten UVA-Welle von 2017 und 2018 erreicht wurde.{#p-1788214530560-10224}

Parallel dazu hat der Immobilienmarkt in Buenos Aires in den letzten Jahren eine bedeutende Erholung konsolidiert. Nach dem Höchststand von etwa 63.000 Urkunden im Jahr 2017 und fast 56.000 im Jahr 2018 brachen die Transaktionen 2019 und 2020 ein, um dann einen allmählichen Anstieg zu beginnen.{#p-1788214406840-9763}

Der stärkste Anstieg kam im Jahr 2025, als nahezu 70.000 Urkunden abgeschlossen wurden und das Jahr als das fünftbeste der letzten 27 Erhebungen gilt, mit 13.953 Hypothekendarlehen. Im Jahr 2026 hält sich diese Erholung, mit 35.528 Urkunden zwischen Januar und Juli, was nur 1,8 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres ist, obwohl die Transaktionen mit Hypotheken einen stärkeren Rückgang zeigen.{#p-1788214567399-47031}

Zudem ist der Bau ein weiterer Schlüssel zur Unterstützung der Expansion des Immobilienmarktes, da er bestimmt, wie viele neue Wohnungen in das Angebot aufgenommen werden und somit, wie viele Transaktionen in Urkunden enden und mit Hypothekendarlehen finanziert werden können. In diesem Bereich bleibt die Erholung unregelmäßig: Der ISAC (Syntheseindikator der Bautätigkeit), der vom INDEC erstellt wird, um die Entwicklung des Sektors anhand des Verbrauchs von Materialien und anderen mit dem Bau verbundenen Komponenten zu messen, stieg im Juni um 4 % im Jahresvergleich und um 2,8 % im Halbjahr, fiel jedoch um 4,1 % im Vergleich zu Mai.{#p-1788214406841-3648}

In diesem Kontext kündigte die Regierung ein Schema an, um bis zu 2 Billionen Dollar aus dem Garantiefonds für Nachhaltigkeit (FGS) von ANSES an die Banken zu leiten, mit dem Ziel, die Hypothekenfinanzierung zu erweitern und die Kosten der neuen Linien auf UVA plus 7,5 % zu begrenzen. Diese Maßnahme kommt zudem zu einem besonderen Zeitpunkt für die Beziehung zwischen Inflation und Dollar.{#p-1788214406841-6129}

Nach dem starken Wechselkursanstieg Ende 2023 begann der offizielle Wechselkurs, sich viel moderater zu entwickeln als der Verbraucherpreisindex (VPI). Infolgedessen teuerte sich die UVA viel stärker als der Dollar und das Verhältnis zwischen beiden Variablen erreichte historisch hohe Niveaus, was heute ermöglicht, dass jede Krediteinheit relativ mehr Dollar kauft und somit mehr Immobilien, die in US-Dollar bewertet sind.{#p-1788214681401-8158}

In diesem Kontext fragen sich Investoren, ob jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um ein UVA-Darlehen aufzunehmen, wie viel der neue Fonds beitragen kann und welche Veränderungen bei Inflation, Dollar oder Zinsen dazu führen könnten, dass dieser Vorteil bestehen bleibt oder sich umkehrt.{#p-1788214406841-36469}

Der neue Fonds könnte das Angebot erweitern, jedoch mit Einschränkungen {#p-1788214725296-39439}

Die erste Frage für diejenigen, die in Erwägung ziehen, ein UVA-Darlehen aufzunehmen, ist wie sehr sich das Angebot tatsächlich durch das neue offizielle Schema ändern kann. Die Maßnahme zielt darauf ab, eines der historischen Probleme des argentinischen Hypothekensystems zu lösen, da die Banken in der Regel Mittel über viel kürzere Zeiträume als die 20 oder 30 Jahre einer Hypothek aufnehmen.{#p-1788215101200-33500}

Für Federico González Rouco, Senior Economist bei Empiria, kann die Ankündigung einen Schub erzeugen, obwohl ein Teil der Finanzierung wahrscheinlich Ressourcen ersetzen wird, die die Institutionen bereits auf andere Weise erhalten. "Ich kann mir nicht vorstellen, dass diese etwa 20.000 Kredite, die finanziert werden könnten, vollständig in zusätzliche Kredite umgewandelt werden", erklärte er.

Laut seinen Angaben haben Banken wie Ciudad oder Nación in diesem Jahr verbriefte Schulden genutzt, um Mittel zu beschaffen und Kredite zu vergeben, sodass sie nun einen Teil dieser Emissionen durch eine günstigere, einfachere und schnellere Quelle ersetzen könnten.

González Rouco betonte, dass der Vergleich auf nationaler Ebene erfolgen sollte. "Im vergangenen Jahr gab es etwa 44.000 Transaktionen auf nationaler Ebene, während in der Stadt Buenos Aires zwischen 13.000 und 15.000 stattfanden", stellte er klar und schätzte, dass die Gesamtzahl bis 2026 bei etwa 30.000 liegen könnte.

Für Andrés Salinas, Ökonom und Dozent an der UNLAM, muss die Maßnahme auch im Rahmen eines strukturellen Problems bewertet werden. In diesem Sinne erklärt er, dass "Argentinien dafür bekannt ist, Hypothekenkredite in Intervallen anzubieten. Alle etwa 10 Jahre tauchen sie auf, dauern ein oder zwei Jahre und der Traum vom Eigenheim wird wieder für eine noch kleinere Minderheit zur Realität", bemerkte er.

Deshalb begrüßte er jede Initiative, die darauf abzielt, diese Intermittierung zu reduzieren, geht in die richtige Richtung. Er warnte jedoch, dass die neue Finanzierung die Einschränkungen auf der Nachfrageseite nicht beseitigt.

Obwohl die verfügbare Liquidität für die Banken verbessert wird, "bleibt eine große unbefriedigte Nachfrage und die Mehrheit erfüllt nicht die Anforderungen, um einen UVA-Kredit zu erhalten." Hierbei spielen nicht nur die formalen Bedingungen eine Rolle, die von den Institutionen gefordert werden, sondern auch die Arbeitsstabilität und die Fähigkeit des Haushalts, wirtschaftlich schwierige Szenarien zu bewältigen.

Außerdem wäre der Effekt nicht sofort. In dieser Hinsicht schätzte Salinas, dass die Maßnahme diese 20.000 Kredite hinzufügen könnte, warnte jedoch, dass die Umsetzung Zeit in Anspruch nehmen wird. "Wir werden erst im Dezember oder sogar im Januar eine Zunahme der Hypothekenschuldner sehen, da die Verfahren im Durchschnitt etwa drei Monate dauern", schätzte er.

Das neue Schema zielt darauf ab, den Zugang zu Hypothekendarlehen zu erweitern, obwohl weiterhin Einschränkungen auf der Angebotsseite und bei den Familieneinkommen bestehen.

Die Beziehung zwischen UVA und Dollar stellt eine Gelegenheit dar

Der zweite Punkt betrifft den Einstiegszeitpunkt. Derzeit liegt die UVA bei etwa $2.094,86 und der offizielle Dollar bei etwa $1.510, was eine Beziehung von etwa u$s1,39 pro UVA ergibt, im Vergleich zu einem historischen Durchschnitt von etwa u$s0,82. Umgekehrt kauft ein Dollar heute etwa 0,74 UVA, während er historisch gesehen etwa 1,07 gekauft hat.

Für González Rouco stellt diese Abweichung ein günstiges Signal für diejenigen dar, die indexierte Schulden aufnehmen, um ein in Dollar bewertetes Vermögen zu kaufen. "Dass sie derzeit so hoch ist, um die 1,40, stellt eine Gelegenheit dar", sagte er. Sein Argument ist, dass das Verhältnis bereits auf extremen Niveaus ist und in den kommenden Jahren teilweise korrigiert werden könnte.

Diese Korrektur muss nicht abrupt sein, um einen Unterschied zu machen. "Ich könnte beispielsweise um 10 % korrigieren. Und eine Korrektur von 10 % bedeutet in Bezug auf das Vermögen des Kredits eine Verringerung des Verhältnisses zwischen Schulden und dem Wert der Immobilie", erklärte González Rouco. Mit anderen Worten, eine schnellere Abwertung des Pesos im Vergleich zur Anpassung der UVA kann die Schuldenlast verringern, wenn man sie mit einer in Dollar bewerteten Immobilie vergleicht.

Salinas stimmt der Gelegenheit zu, hält es jedoch für intuitiver, das Verhältnis umgekehrt zu betrachten. "Heute bekommst du für einen Dollar 0,74 UVA, und der historische Durchschnitt liegt bei 1,07. Daher ist heute ein guter Zeitpunkt, um einen Kredit in UVA aufzunehmen, da du mehr Dollar kaufen kannst als im historischen Durchschnitt", sagte er. Dennoch stellte er klar, dass diese Schlussfolgerung ausschließlich aus dem Verhältnis zwischen beiden Variablen resultiert und allein nicht ausreicht, um zu entscheiden, ob es sinnvoll ist, sich zu verschulden.

Deshalb schlägt er eine aktive Verwaltung des Darlehens vor. "Die Strategie sollte sein, die Rate zu zahlen und in Dollar zu sparen und zu investieren, um auf den Moment zu warten, in dem die Abwertung die Inflation übersteigt", erklärte er. Da die UVA die Preisänderungen mit Verzögerung berücksichtigt, können solche Episoden Fenster schaffen, in denen es vorteilhaft ist, einen Teil oder die gesamte Restschuld vorzeitig zu tilgen.

Salinas nutzte die erste Welle von UVA-Krediten, um das Ausmaß dieses Effekts zu zeigen. Er erklärte, dass eine Person, die 2016 ein Darlehen in Höhe von 80.000 USD aufgenommen hätte, Mitte 2020 eine Gelegenheit gefunden hätte, es für etwa 30.000 USD zu tilgen. Im Gegensatz dazu hätte sie, wenn sie einfach weiter die Raten gezahlt hätte, ohne diese Diskrepanz auszunutzen, bis 2025 wieder eine Schuld von über 90.000 USD haben können. Daher warnte er, dass "dies ein Kredit ist, bei dem du, wenn du während der gesamten Laufzeit nichts tust, einen riesigen Opportunitätskosten haben kannst.**

Das Verhältnis von UVA zu Dollar begünstigt heute den Zugang zu in Dollar bewerteten Wohnungen.

Es gibt keinen magischen Zinssatz, und die Hauptgrenze liegt bei den Einnahmen.

Die dritte Frage ist, wo der Punkt liegt, ab dem der Kredit nicht mehr vorteilhaft ist. In dieser Hinsicht sind sich beide Experten einig, dass es keinen einheitlichen Zinssatz gibt, der für alle Haushalte anwendbar ist.

"Es gibt keinen spezifischen Wert, ab dem es nicht mehr sinnvoll ist, einen Hypothekarkredit aufzunehmen, da dies stark von der persönlichen Situation jedes Kreditnehmers abhängt", sagte González Rouco. Als Beispiel erinnerte er daran, dass es einmal Linien gab, die nahe bei UVA plus 15 % lagen, aber in diesen Fällen war das Hauptproblem nicht nur die kumulierten Kosten, sondern auch die anfängliche Hürde für den Einstieg. "Die anfängliche Rate konnte direkt unbezahlbar sein", vertiefte er.

Salinas legt ebenfalls den Fokus auf die individuelle Situation. "Es hängt stark von deiner Situation, deinem Einkommen und der Anpassung ab", erklärte er. Ein Arbeiter, dessen Gehalt regelmäßig mit der Inflation angepasst wird, mit Stabilität und Sparfähigkeit, sieht sich einem ganz anderen Risiko gegenüber als eine Familie, deren Einkommen einmal im Jahr angepasst wird oder die weniger Spielraum bei einem Arbeitsplatzverlust hat.

Dennoch sollte man berücksichtigen, dass die aktuellen Zinssätze nicht unbedingt mit dem Entwicklungsgrad des argentinischen Marktes unvereinbar sind. Zum Vergleich wies er darauf hin, dass in Chile Hypotheken etwa 5 % über der Inflation liegen, in einem System, in dem Hypothekarkredite etwa 20 % des BIP ausmachen. In Argentinien hingegen liegt dieser Wert bei gerade einmal 1,5 %. Daher scheint es, dass "von realen Zinssätzen von 7 % zu sprechen, für den argentinischen Markt, der gerade erst die ersten Schritte macht, nicht so absurd ist".

In diesem Sinne erwartet er auch nicht, dass das neue Schema zu einem abrupten Rückgang der tatsächlich gewährten Kreditzinsen führt. Wie er erklärte, konzentrieren BBVA und Banco Nación etwa 80 % der Geschäfte und bieten bereits Zinssätze von etwa UVA plus 7 % an, sodass der größte Einfluss eher auf die Menge und Verfügbarkeit der Finanzierung als auf eine drastische Zinssenkung wirken könnte.

Das eigentliche Risiko tritt auf, wenn die Entwicklung der Rate von den Haushaltseinkommen abweicht. "Wichtig für das Funktionieren des UVA-Systems ist, dass die Makroökonomie geordnet ist und die Währung über einen längeren Zeitraum keinen Kaufkraftverlust erleidet", sagte Salinas.

Wenn die Löhne mit der Inflation Schritt halten und diese weiter sinkt, fügte er hinzu, sollte der Anteil des Einkommens, der für die Rate aufgewendet wird, relativ stabil bleiben. Wenn dieses Verhältnis bricht, kann der Kredit schwer aufrechtzuerhalten sein, selbst wenn der anfängliche Zinssatz angemessen erscheint.

Dieser Inhalt wird nur zu allgemeinen Informationszwecken bereitgestellt und stellt keine finanzielle, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle erwähnten Ereignisse, Prämien, Online-Aktionen oder zugehörige Informationen sollten nicht als Empfehlung, Aufforderung oder Einladung zum Kauf, Verkauf, Handel oder anderweitigem Umgang mit Krypto-Assets betrachtet werden. Krypto-Assets sind sehr volatil und können zu Verlusten führen. Die Verfügbarkeit von WEEX Services, Produkten und zugehörigen Aktionen kann je nach Region unterschiedlich sein. Sie sind dafür verantwortlich sicherzustellen, dass Ihre Teilnahme mit geltenden lokalen Gesetzen und Vorschriften übereinstimmt.