Vertrauen der US-Bauer steigt auf 35: Preissenkungen nehmen ab, doch die Erschwinglichkeit bleibt ein Problem

Bericht von CoinWorld:

Der NAHB/Wells Fargo Wohnmarktindex, veröffentlicht von der National Association of Home Builders am 17. August, zeigt, dass das Vertrauen der Bauunternehmer im August um 1 Punkt auf 35 gestiegen ist. Der Index reicht von 0 bis 100, wobei Werte über 50 bedeuten, dass mehr Bauunternehmer die Marktbedingungen als gut einschätzen als solche, die sie als schlecht betrachten. Daher ist 35, obwohl es sich im Vergleich zu Juli verbessert hat, immer noch im deutlich pessimistischen Bereich und kann nicht als Zeichen einer Erholung des Wohnungsmarktes beschrieben werden.

Die drei Teilindizes zeigen eine begrenzte Verbesserung. Der Index für den Verkauf von neuen Einfamilienhäusern stieg um 2 Punkte auf 39; die Verkaufserwartungen für die nächsten sechs Monate blieben bei 43; der Index für potenzielle Käufer blieb bei 23. 35 % der Bauunternehmer senkten im August die Preise, was unter den 37 % im Juli liegt und dem Niveau im Juni entspricht; der durchschnittliche Preisnachlass beträgt weiterhin 6 %. Der Anteil der Bauunternehmer, die Verkaufsanreize nutzen, bleibt bei 63 %, was darauf hinweist, dass die meisten Projekte weiterhin auf Zinssenkungen, Upgrades oder andere Anreize angewiesen sind, um Verkäufe zu tätigen.

Ein Punkt mehr Vertrauen ändert nichts daran, dass die Nachfrage weiterhin durch Erschwinglichkeit gedrückt wird

Der zentrale Konflikt auf dem Wohnungsmarkt ist die monatliche Zahlung und nicht nur der Preis. Käufer sehen sich hohen Preisen, relativ hohen Hypothekenzinsen, Versicherungen und Steuern gegenüber; selbst wenn der Listenpreis leicht sinkt, könnte die monatliche Zahlung das Budget der Haushalte überschreiten. Bauunternehmer können vorübergehende Zinssenkungen oder die Übernahme von Transaktionskosten anbieten, aber diese Maßnahmen schmälern die Gewinne und können die Finanzierungskosten nicht dauerhaft ausgleichen.

Der Käuferflussindex liegt nur bei 23, was der niedrigste Wert unter den drei Teilindizes ist. Dies zeigt, dass es immer noch nicht genug Menschen gibt, die tatsächlich in Verkaufsbüros gehen oder ernsthaft nach Preisen fragen. Der aktuelle Verkaufsindex, der auf 39 gestiegen ist, könnte widerspiegeln, dass bestehende Kunden aufgrund von Anreizen Käufe tätigen, aber das beweist nicht, dass die potenzielle Nachfrage umfassend zurückgekehrt ist. Die zukünftigen Verkaufserwartungen, die bei 43 stagnieren, zeigen ebenfalls, dass die Bauunternehmer keinen ausreichenden Grund für eine starke Verbesserung sehen.

Der Rückgang des Anteils der Unternehmen, die die Preise senken, von 37 % auf 35 % scheint positiv, ist jedoch gering, und der durchschnittliche Preisnachlass bleibt bei 6 %, während die Anreiznutzung bei 63 % bleibt. Wenn die Nachfrage wirklich stark wäre, würde man normalerweise eine gleichzeitige deutliche Verbesserung des Anteils der Preissenkungen, der Anreize und des Käuferflusses sehen. Die Daten in diesem Monat scheinen eher darauf hinzudeuten, dass sich der Markt auf einem niedrigen Niveau stabilisiert, und nicht, dass die Verkäufer wieder die Preisgestaltungsmacht zurückerlangen.

Auch auf der Angebotsseite gibt es Einschränkungen. Die Kosten für Land, Baumaterialien, Arbeitskräfte und Entwicklungskredite beeinflussen die Preisgestaltung neuer Häuser. Selbst wenn Bauunternehmer bereit sind, ihre Gewinne zu senken, können die Projekte möglicherweise nicht zu Preisen angeboten werden, die für normale Haushalte erschwinglich sind. Höhere Zinsen erhöhen auch die Kosten für Bauunternehmer, die Land und im Bau befindliche Bestände halten, was die Unternehmen vorsichtiger macht, neue Projekte zu starten. Das Ergebnis könnte sein, dass schwache Nachfrage und unzureichendes Angebot gleichzeitig bestehen: die Verkaufszahlen sind nicht stark, aber günstige Immobilien sind weiterhin rar.

Es bleibt abzuwarten, ob Baubeginne, Genehmigungen und Hypothekenzinsen in die gleiche Richtung tendieren

Der Wohnungsmarktindex ist eine Stimmungsumfrage mit vorausschauender Bedeutung, aber er spiegelt nicht die tatsächlichen Bauzahlen wider. Um zu beurteilen, ob die Wohninvestitionen sich verbessern, müssen neue Baubeginne, Baugenehmigungen, Verkäufe neuer Häuser, Bestände und Hypothekenanträge berücksichtigt werden. Das aktuelle Vertrauen, das wieder steigt, könnte auf eine Stabilisierung der Baubeginne hindeuten, könnte aber auch nur eine Bewertung der Bauunternehmer über die kurzfristigen Werbeeffekte sein. Wenn Genehmigungen und Einfamilienhausbaubeginne nicht folgen, wird es schwierig sein, den Anstieg des Vertrauens in wirtschaftliches Wachstum umzuwandeln.

Die Hypothekenzinsen bleiben der entscheidende externe Faktor. Ein Rückgang der Zinsen würde die monatlichen Zahlungen senken, die Kreditlimits erweitern und einige abwartende Käufer zurückbringen. Wenn der Rückgang der Zinsen jedoch durch eine signifikante wirtschaftliche Schwäche verursacht wird, könnten Einkommens- und Beschäftigungsängste den Kauf von Immobilien hemmen. Daher ist das ideale Umfeld für den Wohnungsmarkt nicht einfach niedrige Zinsen, sondern ein gleichzeitiges Auftreten von verlangsamter Inflation, stabiler Beschäftigung und moderaten Rückgängen der Finanzierungskosten.

Es ist auch wichtig, zwischen neuen und gebrauchten Häusern zu unterscheiden. Viele bestehende Hausbesitzer haben sich die niedrigen Hypothekenzinsen der Vergangenheit gesichert und sind nicht bereit, zu verkaufen und auf Kredite mit höheren Zinsen umzusteigen, was das Angebot an gebrauchten Häusern einschränkt und neuen Verkäufen gewisse Chancen bietet. Große Bauunternehmer können auch über Finanztochtergesellschaften Zinssenkungen anbieten, während kleinere Bauunternehmer weniger Spielraum haben. Eine Verbesserung des nationalen Index bedeutet nicht, dass der Druck in verschiedenen Regionen und bei Unternehmen unterschiedlicher Größe gleich ist.

Die regionale Struktur kann auch die Einschränkungen des nationalen Durchschnitts verstärken. In Märkten mit schnellem Bevölkerungswachstum und relativ ausreichendem Landangebot können Bauunternehmer möglicherweise weiterhin durch die Erhöhung von kleinen Einheiten und die Anpassung der Gemeinschaftsplanung den Verkauf aufrechterhalten; in Regionen mit knappen Landressourcen, langen Genehmigungszeiten oder schnell steigenden Versicherungskosten wird es selbst bei bestehender Nachfrage schwierig sein, erschwingliche Produkte anzubieten. Die Beobachtung des gleitenden Dreimonatsdurchschnitts auf regionaler Ebene kann eine bessere Einschätzung des Projektrisikos ermöglichen als nur der nationale Wert von 35.

Käufer müssen auch den tatsächlichen Wert von Anreizen erkennen. Temporäre Zinssenkungen könnten nur die ersten Jahre der Darlehen abdecken, danach könnten die monatlichen Zahlungen wieder steigen; kostenlose Upgrades könnten das Wohnerlebnis verbessern, senken jedoch nicht das Kapital; Zuschüsse zu Transaktionskosten könnten durch höhere Verkaufspreise teilweise ausgeglichen werden. Bei der Vergleich von Angeboten sollten die Anzahlung, die gesamten Zinsen während der Haltedauer, Steuern, Versicherungen und zukünftige Refinanzierungskosten einheitlich berechnet werden, anstatt nur die monatlichen Zahlungen im ersten Jahr zu betrachten.

Die Bilanz der Bauunternehmer kann auch die Dauer der Werbeaktionen beeinflussen. Unternehmen mit langsamer Lagerumschlag sind eher bereit, die Preise zu senken, um Bargeld zu generieren, während Unternehmen mit ausreichenden Landreserven und niedrigen Finanzierungskosten warten können. Wenn die Baubeginne in Zukunft sinken, aber noch viele Projekte im Bau sind, könnte der Markt zunächst eine Lagerbestandsbereinigung durchlaufen, bevor entschieden wird, ob das Angebot ausgeweitet werden soll. Daher könnte es eine zeitliche Verzögerung von mehreren Monaten zwischen Verkaufszahlen und Baubeginnen geben.

Für die Makroökonomie beeinflusst die Wohninvestition durch Bau, Baumaterialien, Möbel, Vermittlungs- und Finanzdienstleistungen mehrere Branchen. Ein langfristiges Vertrauen unter 50 bedeutet, dass diese Übertragungskette weiterhin an Dynamik mangelt. Bauunternehmer, die Anreize nutzen, um die Verkaufszahlen aufrechtzuerhalten, können einen dramatischen Rückgang der Aktivitäten vermeiden, zeigen jedoch auch, dass die Nachfrage Unterstützung benötigt, um freigesetzt zu werden. Nur wenn der Käuferfluss kontinuierlich steigt und Preissenkungen sowie Anreize deutlich abnehmen, kann der Markt als von defensiv auf expansiv umschaltend betrachtet werden.

Daher sollte der Wert von 35 im August als "geringfügige Verringerung des Pessimismus" verstanden werden, und nicht als Umkehrung des Wohnzyklus. Die wichtigsten Überprüfungen in den kommenden Monaten werden sein: Ob die Hypothekenkosten sinken, ob die Genehmigungen und Baubeginne für Einfamilienhäuser zunehmen, ob der Käuferfluss aus dem niedrigen Bereich von über 20 Punkten herauskommt und ob die Bauunternehmer die Verkaufszahlen ohne Anreize aufrechterhalten können. Jede einzelne Verbesserung ist nicht ausreichend; das Problem der Erschwinglichkeit im Wohnungsbau muss durch Einkommen, Preise, Zinsen und Angebot gemeinsam angegangen werden.

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