¿Es un buen momento para solicitar una hipoteca UVA? Lo que piensan los expertos y lo que hay que entender antes de hacerlo

El crédito hipotecario ha recuperado terreno desde mediados de 2024, cuando una mayor estabilidad macroeconómica, una desaceleración de la inflación y un tipo de cambio más predecible alentaron a los bancos a relanzar líneas UVA, préstamos cuyo capital se ajusta por inflación.

La recuperación comenzó desde una base muy baja, ya que el crédito hipotecario prácticamente desapareció tras la crisis cambiaria de 2018 y el posterior deterioro de la inflación, los ingresos y la previsibilidad macroeconómica. Aun así, el mercado aún está lejos de la profundidad alcanzada durante la primera ola de UVA de 2017 y 2018.

Paralelamente, el mercado inmobiliario de Buenos Aires ha consolidado una recuperación significativa en los últimos años. Tras alcanzar un pico de alrededor de 63,000 escrituras en 2017 y casi 56,000 en 2018, las transacciones se desplomaron en 2019 y 2020, antes de comenzar un repunte gradual.

El salto más fuerte se produjo en 2025, cuando se finalizaron alrededor de 70,000 escrituras, convirtiéndose en el quinto mejor año en las últimas 27 mediciones, con 13,953 operaciones hipotecarias. Hasta ahora en 2026, esta recuperación se mantiene, con 35,528 escrituras entre enero y julio, solo 1.8% menos que en el mismo período del año pasado, aunque las operaciones hipotecarias muestran un descenso más marcado.

Además, la construcción es otra pieza clave para sostener la expansión del mercado inmobiliario, ya que determina cuántas nuevas viviendas se añaden a la oferta y, por lo tanto, cuántas transacciones pueden finalizar en escrituras y ser financiadas con créditos hipotecarios. En este sentido, la recuperación sigue siendo desigual: el ISAC (Índice Sintético de Actividad de la Construcción), que elabora INDEC para medir la evolución del sector en función del consumo de insumos y otros componentes relacionados con la construcción, avanzó un 4% interanual en junio y un 2.8% en el semestre, aunque cayó un 4.1% en comparación con mayo.

En este contexto, el Gobierno anunció un esquema para canalizar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES a los bancos, con el objetivo de expandir la financiación hipotecaria y limitar el costo de nuevas líneas a UVA más 7.5%. La medida llega en un momento particular para la relación entre inflación y el dólar.

Tras el brusco salto del tipo de cambio a finales de 2023, el tipo de cambio oficial comenzó a aumentar a un ritmo mucho más moderado que el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Como resultado, la UVA se ha vuelto mucho más cara que el dólar, y la relación entre ambas variables ha alcanzado niveles históricamente altos, permitiendo que cada unidad de crédito compre relativamente más dólares y, a través de eso, más viviendas valoradas en moneda estadounidense.

En este contexto, los inversores se preguntan si hoy es un buen momento para solicitar un crédito UVA, cuánto puede contribuir la nueva financiación y qué cambios en la inflación, el dólar o las tasas podrían hacer que esa ventaja persista o se revierta.

La nueva financiación podría expandir la oferta, pero con limitaciones

La primera pregunta para cualquiera que esté considerando solicitar un UVA es cuánto puede realmente cambiar la oferta en función del nuevo esquema oficial. La medida busca resolver uno de los problemas históricos del sistema hipotecario argentino, ya que los bancos suelen captar fondos por plazos mucho más cortos que los 20 o 30 años de una hipoteca.

Para Federico González Rouco, economista senior en Empiria, el anuncio podría generar un impulso, aunque parte de la financiación probablemente reemplazará recursos que las entidades ya obtienen a través de otros medios. "No puedo imaginar que estos aproximadamente 20,000 créditos que podrían financiarse se traduzcan completamente en crédito adicional", explicó.

Según él, bancos como Ciudad o Nación recurrieron a obligaciones negociables este año para obtener fondos y prestar, por lo que ahora podrían reemplazar parte de esas emisiones con una fuente más barata, simple y ágil.

González Rouco enfatizó que la comparación debe hacerse a nivel nacional. "El año pasado hubo aproximadamente 44,000 operaciones a nivel nacional, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires, oscilaron entre 13,000 y 15,000", aclaró, estimando que durante 2026 el total podría estar alrededor de 30,000.

Para Andrés Salinas, economista y profesor en UNLAM, la medida también debe evaluarse dentro de un problema más estructural. En este sentido, explica que "Argentina se caracteriza por tener ventanas de créditos hipotecarios. Cada aproximadamente 10 años aparecen, duran uno o dos años, y nuevamente el sueño de tener una casa se convierte en realidad para una minoría aún más pequeña", señaló.

Por lo tanto, celebró que cualquier iniciativa destinada a reducir esa intermitencia va en la dirección correcta. Sin embargo, advirtió que la nueva financiación no elimina las restricciones del lado de la demanda.

Aunque mejora la liquidez disponible para los bancos, "todavía hay mucha demanda insatisfecha y la gran mayoría no cumple con los requisitos para acceder a un crédito UVA." Esto incluye no solo las condiciones formales requeridas por las entidades, sino también la estabilidad laboral y la capacidad del hogar para navegar escenarios económicos adversos.

Además, el efecto no sería inmediato. En este sentido, Salinas estimó que la medida podría añadir esos 20,000 créditos, aunque advirtió que la implementación tomará tiempo. "Solo veremos aumentos en los deudores hipotecarios en diciembre o incluso enero, ya que los procedimientos tardan aproximadamente tres meses en promedio", estimó.

El nuevo esquema busca expandir el acceso al crédito hipotecario, aunque persisten límites en el lado de la oferta y los ingresos familiares.

La relación entre UVA y dólar representa una oportunidad

El segundo punto se refiere al momento de entrada. Actualmente, la UVA está alrededor de $2,094.86 y el dólar oficial está alrededor de $1,510, lo que deja una relación cercana a u$s1.39 por UVA, en comparación con un promedio histórico cercano a u$s0.82. Visto en reversa, un dólar compra aproximadamente 0.74 UVA hoy, cuando históricamente compraba alrededor de 1.07.

Para González Rouco, esta desviación constituye una señal favorable para aquellos que toman deuda indexada para adquirir un activo valorado en dólares. "Que actualmente esté tan alto, alrededor de 1.40, representa una oportunidad", afirmó. Su argumento es que la relación ya está en niveles extremos y podría corregirse parcialmente en los próximos años.

Esta corrección no necesita ser abrupta para marcar una diferencia. "Por ejemplo, podría corregirse en un 10%. Y una corrección del 10%, en términos de activos crediticios, implica una reducción en la relación entre la deuda y el valor de la propiedad", explicó González Rouco. En otras palabras, una depreciación más rápida del peso que el ajuste de la UVA puede reducir el peso de la deuda en comparación con una propiedad valorada en dólares.

Salinas está de acuerdo con la oportunidad, aunque le parece más intuitivo observar la relación en reversa. "Hoy con un dólar compras 0.74 UVA y el promedio histórico es 1.07. Así que hoy es un buen momento para tomar un préstamo en UVA, ya que podrás comprar más dólares que el promedio histórico", afirmó. Sin embargo, aclaró que esta conclusión surge exclusivamente de la relación entre ambas variables y no es suficiente por sí sola para decidir si incurrir en deuda.

Por lo tanto, propone una gestión activa del préstamo. "La estrategia debería ser pagar la cuota y ahorrar e invertir en dólares para esperar el momento en que la devaluación supere la inflación", explicó. Dado que la UVA incorpora la variación de precios con un retraso, estos episodios pueden crear ventanas en las que es ventajoso prepagar parte o la totalidad del saldo.

Salinas utilizó la primera ola de préstamos UVA para ilustrar la magnitud que este efecto puede alcanzar. Explicó que una persona que tomó un préstamo equivalente a $80,000 en 2016 podría haber encontrado una oportunidad para cancelarlo por alrededor de $30,000 a mediados de 2020. En contraste, si simplemente continuaron pagando las cuotas sin aprovechar esa discrepancia, para 2025 podrían encontrarse con una deuda que supera nuevamente los $90,000. Por lo tanto, advirtió que "este es un préstamo que, si no haces nada a lo largo de su vida, podrías tener un enorme costo de oportunidad."

La relación UVA-dólar actualmente favorece el acceso a propiedades valoradas en dólares.

No hay una tasa mágica y el principal límite radica en los ingresos.

La tercera pregunta es dónde aparece el punto en el que el préstamo deja de ser ventajoso. En esto, ambos especialistas coinciden en que no hay una tasa única aplicable a todos los hogares.

"No hay un valor específico en el que deje de ser ventajoso tomar un préstamo hipotecario, porque depende mucho de la situación personal de cada prestatario", expresó González Rouco. Como ejemplo, recordó que hubo líneas cercanas a UVA más 15%, pero en esos casos, el principal problema no era solo el costo acumulado sino la barrera inicial de entrada. "La cuota inicial podría ser directamente inasequible", elaboró.

Salinas también se centra en la situación individual. "Depende mucho de tu situación, tus ingresos y cómo se ajusta", explicó. Un trabajador cuyo salario se ajusta regularmente con la inflación, con estabilidad y capacidad de ahorro, enfrenta un riesgo muy diferente al de una familia cuyos ingresos se ajustan una vez al año o tiene menos margen en caso de pérdida de empleo.

Aun así, vale la pena señalar que las tasas actuales no son necesariamente incompatibles con el nivel de desarrollo del mercado argentino. A modo de comparación, se señaló que en Chile, las hipotecas pueden estar alrededor de 5% por encima de la inflación, dentro de un sistema donde el crédito hipotecario representa alrededor del 20% del PIB. En Argentina, en cambio, está alrededor de solo 1.5%. Por lo tanto, "hablar de tasas reales del 7% no parece tan descabellado para el mercado argentino, que recién está dando sus primeros pasos."

En este sentido, tampoco se espera que el nuevo esquema cause una caída repentina en el costo de los créditos realmente otorgados. Como se explicó, BBVA y Banco Nación concentran alrededor del 80% de las operaciones y ya ofrecen tasas cercanas a UVA más 7%, por lo que el mayor impacto podría aparecer en la cantidad y disponibilidad de financiación antes que en una drástica reducción de tasas.

El verdadero riesgo surge cuando la evolución del pago se desvincula de los ingresos del hogar. "Lo que es importante para que el sistema UVA funcione es que la situación macroeconómica sea ordenada y la moneda no sufra una pérdida de poder adquisitivo durante un período prolongado", afirmó Salinas.

Si los salarios mantienen el ritmo de la inflación y esta sigue disminuyendo, agregó, la proporción de ingresos destinada a pagar la cuota debería permanecer relativamente estable. Si esa relación se rompe, el crédito puede volverse difícil de sostener incluso cuando la tasa inicial parece razonable.

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