Los costos de construcción de viviendas han superado los 2,25 millones de dólares por m2, alcanzando un récord histórico

El costo directo de la construcción residencial ha registrado un salto histórico al romper la barrera de los 2.250.000 dólares por metro cuadrado por primera vez, lo que equivale a un precio de 1.500 dólares por m2 en valores de construcción pura. Al tener en cuenta los costos de terreno, tarifas de procesamiento, equipos generales y honorarios profesionales, los proyectos en proceso alcanzan precios finales entre 2.900 y 3.200 dólares por m2 en los corredores urbanos más solicitados de la región.

Esta escalada nominal en pesos, combinada con la estabilidad relativa del tipo de cambio y un proceso general de desinflación, ha acelerado un aumento significativo en la actividad medida en moneda dura. La creciente brecha de precios en comparación con el mercado de usados plantea una serie de preguntas sobre la evolución de las inversiones, la viabilidad de nuevos lanzamientos y la sostenibilidad de la rentabilidad privada.

En la medición interanual, según la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el costo de construcción refleja un aumento del 25,69%, mientras que el índice de precios al consumidor asciende al 33,5%.

El último movimiento en la estructura de costos respondió al ajuste de las escalas salariales. El trabajo registró un aumento del 7,65% en solo un mes para compensar discrepancias anteriores. Sin embargo, el comportamiento acumulado de la construcción muestra una dinámica de desaceleración en comparación con los índices generales de la economía. La variación anual en el costo suma un 13,05% frente a una tasa de inflación del 16,8%.

Nicolas Marín, presidente de la Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), explicó las razones detrás de la evolución de las planillas: "El costo de construcción en dólares puede seguir creciendo durante la segunda mitad del año, aunque de una manera mucho más moderada en comparación con la dinámica de los últimos meses. Medido en moneda dura constante, no presenta un valor particularmente alto, sino que se mantiene alrededor de sus promedios históricos. Los materiales aumentarán al ritmo de la devaluación y se mantendrán por debajo del IPC debido a la débil demanda."

El aumento significativo en los costos de construcción no ha detenido por completo la planificación de nuevos proyectos. Por el contrario, durante la primera mitad del año, hubo una mayor compra de terrenos y un aumento en la presentación de planes para futuras obras, una señal que los desarrolladores interpretan como una apuesta a mediano plazo.

Aquellos con liquidez prefieren posicionarse ahora en ubicaciones estratégicas en lugar de esperar un escenario de mayor competencia por terrenos.

Martín Flachsland, gerente de marketing de Estudio Kohon, afirmó que el costo de construcción ya supera los 1.600 dólares por m2, sin considerar el impacto del terreno, aunque señaló que el mercado está comenzando a absorber esos valores. Explicó: "Al principio, el impacto en la rentabilidad existe, pero a medida que avanzan las obras y surgen nuevos precios, el mercado los valida. Incluso terminan posicionándose por encima de propiedades usadas y productos terminados, cuyo costo promedio aún se mantiene por debajo de esos niveles.",summary":"El valor de la construcción rompe récords históricos. Con el trabajo como motor detrás del ajuste, los desarrolladores afinan costos y buscan previsibilidad.

Para el ejecutivo, la etapa más compleja del ajuste de costos está comenzando a desvanecerse. "Estamos viendo las últimas ondas de la corrección económica. El escenario apunta a una mayor estabilidad, lo que genera una perspectiva muy optimista para el mediano plazo", afirmó.

Flachsland destacó que el fuerte movimiento en las compras de terrenos y el aumento en las presentaciones de proyectos durante la primera mitad del año reflejan que los desarrolladores continúan apostando por el negocio. En su opinión, la desaceleración de la inflación y la aparición de herramientas destinadas a canalizar inversiones hacia el sector podrían acelerar esta tendencia.

"Hoy, entrar en un proyecto en la etapa de cimentación puede parecer caro, pero cuando la obra se completa, ese valor a menudo se transforma en una oportunidad. La inversión inmobiliaria sigue mostrando la capacidad de preservar valor a largo plazo", afirmó.

Costos contenidos, pero la actividad aún no despega
Aunque el costo por metro cuadrado ha alcanzado un nuevo máximo en pesos y también ha aumentado en dólares, para gran parte del sector, el principal problema ya no es cuánto cuesta construir, sino la falta de demanda.

Marín consideró que los costos de construcción en dólares aún podrían aumentar durante la segunda mitad del año, aunque a un ritmo mucho más lento que en la primera mitad. Explicó: "Hoy, el costo medido en dólares constantes está cerca de sus promedios históricos. Si los salarios crecen por encima del tipo de cambio, los costos de construcción en dólares podrían seguir aumentando."

Fuente: Asociación de PYMES de Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)

En cuanto a los materiales, señaló que la dinámica será diferente. "Creemos que seguirán aumentando al ritmo de la devaluación y continuarán creciendo por debajo de la inflación, como ha sucedido en los últimos meses, porque la demanda sigue siendo muy débil y eso limita cualquier posibilidad de aplicar aumentos significativos", afirmó.

Marín recordó que el salto registrado en junio se debió principalmente al ajuste de los costos laborales y lo consideró una excepción dentro de una tendencia más moderada. "La estabilidad del tipo de cambio, la apertura de importaciones y la baja demanda son actualmente los principales factores que contienen los costos de construcción. Además, la distorsión de los precios relativos de los materiales que ocurrió a finales de 2023 ya ha sido corregida", indicó.

Sin embargo, advirtió que la discusión sobre el costo por metro cuadrado pierde relevancia ante el verdadero desafío que enfrenta la actividad. "La construcción necesita crecer nuevamente, y para eso, se requieren condiciones que aún no están presentes hoy", resumió.

Crédito, Obras Públicas e Ingresos: Claves para la Recuperación
El presidente de Apymeco explicó que la recuperación sostenida del sector dependerá de varios factores: la reactivación de obras públicas nacionales, provinciales y municipales, la expansión del crédito hipotecario y para desarrolladores, así como una mejora en los ingresos y la confianza para movilizar ahorros privados.

Marín afirmó: "En Argentina, el crédito hipotecario representa solo el 1% del Producto Interno Bruto, mientras que en otros países de la región supera el 10%. Sin un sistema financiero que apoye la demanda, las compras de vivienda dependen casi exclusivamente de los ahorros previos de las familias, lo que limita enormemente el crecimiento del sector."

También consideró crucial que los ahorros se redirijan hacia inversiones productivas y se recupere el poder adquisitivo: "El indicador que mide cuántos salarios se necesitan para comprar una vivienda ha empeorado en aproximadamente un 25% en comparación con 2017. Mientras los ingresos sigan rezagados, será difícil expandir la demanda genuina de vivienda."

Un mercado más selectivo y profesional

Desde Gewin Desarrollos, observan que el aumento de costos ha obligado a un cambio en la forma en que se analiza cada proyecto, aunque descartan un escenario de parálisis generalizada. Ignacio Carpinelli, socio del desarrollador, explicó que el aumento de los costos de construcción en dólares presiona la rentabilidad porque los precios de venta no evolucionan a la misma velocidad. "El desafío ya no es solo cuánto cuesta construir, sino cuánto puede pagar el comprador. El mercado tiene un límite, y ya no es suficiente transferir automáticamente todos los aumentos al precio final", señaló.

Fuente: Asociación de Pequeñas y Medianas Empresas de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)

En este escenario, Carpinelli explicó que los desarrolladores han adoptado una postura más conservadora: "Hoy es esencial analizar el impacto del terreno, la ubicación, el producto y la estructura financiera antes de lanzar un proyecto. Existen oportunidades, pero requieren una planificación mucho más precisa."

Aclaró que no ve una parálisis generalizada, aunque hay desarrollos que están reprogramando etapas o posponiendo lanzamientos para fortalecer su esquema financiero.

"Los proyectos con buenas preventas, capital propio y terrenos adquiridos a precios razonables mantienen su ritmo. En cambio, aquellos que dependen de ventas aceleradas o fueron diseñados con márgenes muy ajustados enfrentan mayores dificultades", afirmó.

También destacó que muchas empresas están revisando tipos, superficies, acabados y esquemas de financiamiento para adaptarse a un comprador más exigente y selectivo.

Financiamiento a largo plazo para cambiar la escala

Los expertos consultados coincidieron en que el crecimiento sostenido de la construcción dependerá menos de una caída específica en los costos y mucho más de la consolidación de un sistema de financiamiento a largo plazo.

Los costos de construcción dejarán de aumentar en algún momento. Por ahora, es una incógnita

Carpinelli afirmó que herramientas como la titulización de carteras hipotecarias, nuevos vehículos para financiar desarrollos inmobiliarios y una mayor participación en los mercados de capitales podrían expandir significativamente la oferta de crédito.

También consideró que mecanismos potenciales para la externalización de capital específicamente dirigidos al sector podrían proporcionar liquidez adicional, siempre bajo reglas claras y con controles adecuados.

"La construcción moviliza empleo, inversión y actividad en decenas de industrias. Pero necesita demanda financiada para crecer de manera sostenible. Sin crédito hipotecario para el comprador final, será muy difícil que el sector alcance una escala mucho mayor que la actual. La previsibilidad económica, el financiamiento a largo plazo y reglas estables serán las variables que definirán la próxima etapa del mercado", concluyó Carpinelli.

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