El mercado inmobiliario está muerto en España. ¡Viva Bitcoin!

España acaba de mostrar a cada propietario de bienes raíces en Europa que las reglas sobre su activo pueden reescribirse por decreto. Bitcoin es el único activo donde eso no puede suceder.

Dirijo el Máster en Bitcoin en la Universidad de las Hespérides. Mi campo se centra en cómo las personas construyen riqueza a lo largo de décadas, no semanas. En España, durante generaciones, la respuesta a la riqueza familiar a largo plazo fue la tierra y la propiedad hasta ahora.

La semana pasada, el gobierno hizo que ese camino fuera casi imposible. No escribo para desestimar el sector inmobiliario. Escribo porque España acaba de amenazar uno de los pocos instrumentos de construcción de riqueza a largo plazo que tenían las familias comunes, y necesitarán otro.

Dos decretos, un mensaje

El 29 de septiembre, el gobierno español aprobó dos decretos de emergencia sobre vivienda. Entraron en vigor en cuestión de días, y una audiencia planificada en el Congreso fue el viernes 2 de octubre, y el decreto no pasó, aunque fue una votación muy reñida.

El gobierno de España no aprobó estas reglas como una ley normal. El 29 de septiembre, aprobó dos decretos de emergencia (reales decretos-ley). La Constitución reserva esta herramienta para casos de "necesidad extraordinaria y urgente". Un decreto-ley entra en vigor de inmediato, y el Congreso tiene treinta días para validar o derogar. El gobierno dividió las reformas en dos para que cada una pudiera votarse por separado, en lugar de que una medida controvertida hundiera todo.

El primer decreto limitó los aumentos de alquiler hasta finales de 2027. Un alquiler que ya estaba por encima del máximo establecido por el índice de precios de referencia oficial no podía aumentar en absoluto. En todos los demás casos, las partes podían acordar una actualización, y sin un nuevo acuerdo, el aumento no podía exceder el 2%. La inflación en España en septiembre fue del 4,9%, según el instituto nacional de estadísticas, por lo que los ingresos reales de un propietario se reducirían cada año por ley.

El segundo decreto fue más allá. Al final del plazo mínimo, si ninguna de las partes ha dado aviso, el contrato se renueva obligatoriamente en períodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es una entidad legal. Un arrendador que finaliza un contrato sin una razón enumerada en la ley debe compensar al inquilino. El pago se calcula, cuando es posible, sobre el sistema de referencia de alquiler estatal, y nunca puede ser inferior a un mes de alquiler por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. En la práctica, los propietarios pierden gran parte de su libertad para recuperar su propia propiedad o volver a alquilarla a precios actuales.

Las reglas también se aplican a los contratos que ya están firmados, a partir de su próxima fecha de renovación (resumen de Provivienda). Por esta razón, muchos consideran que los decretos son inconstitucionales. Los críticos argumentan que reescriben retroactivamente acuerdos privados que ambas partes firmaron bajo reglas diferentes, lo que el artículo 9.3 de la Constitución prohíbe para medidas que restrinjan derechos individuales.

El Congreso nunca resolvió esa cuestión. El 2 de octubre rechazó el primer decreto por 178 votos a 172 y el segundo por 184 a 166. Sánchez luego convocó elecciones generales para el 29 de noviembre.

El martes, el Consejo de Ministros aprobó nuevamente ambos decretos, introduciendo solo cambios técnicos, y los envió a la Diputación Permanente del Congreso, donde no se necesita el voto de Junts. Este es el cuerpo reducido que reemplaza a la cámara completa una vez que el Congreso se disuelve. Sánchez dijo que el segundo decreto, sobre renovaciones automáticas, solo entraría en vigor si ese cuerpo lo valida, en lugar de publicarse en el BOE. Juristas consultados por un periódico consideran que el movimiento es un abuso de ley en la frontera.

Los inversores pueden vivir con reglas estrictas. Lo que no pueden valorar es una regla que cambia después de que se han comprometido. Ese último punto es el que cada propietario de bienes raíces en Europa debería leer dos veces.

El mercado respondió en horas

Los propietarios no esperaron la votación. Un programa de televisión español informó que alrededor de 2,900 anuncios de alquiler fueron retirados de los portales inmobiliarios en aproximadamente cuatro horas (EDATV). En Madrid, los anuncios cayeron aproximadamente un 20% en menos de 24 horas, de 11,815 a 9,398 (LaBandera). Estos son conteos iniciales, no auditados. La dirección sigue siendo clara.

Nada de esto es nuevo. Hemos realizado este experimento muchas veces y sigue dando el mismo resultado.

• Berlín, 2020: la ciudad congeló los alquileres durante cinco años. Los estudios de la época encontraron que la oferta de pisos regulados se redujo aproximadamente a la mitad, mientras que los alquileres no regulados aumentaron. El tribunal constitucional anuló la ley en 2021.
• San Francisco, 1994: un estudio de Stanford por Diamond, McQuade y Qian encontró que la expansión del control de alquileres ayudó a los inquilinos existentes a quedarse, pero los propietarios redujeron la oferta regulada en aproximadamente un 15% y los alquileres en toda la ciudad aumentaron en aproximadamente un 5%.
• Cataluña, 2024: los límites de alquiler en zonas estresadas desaceleraron el crecimiento de precios, pero las ofertas de alquiler cayeron un 22.2% en Barcelona, mientras que aumentaron un 3.9% en Madrid (Fedea, a través de idealista).
• España misma, 1946 a 1985: las extensiones de arrendamiento forzadas y casi permanentes congelaron los antiguos alquileres durante décadas. Los propietarios dejaron de mantener los edificios y los centros urbanos se deterioraron, hasta que el decreto Boyer de 1985 puso fin al sistema.

El nuevo decreto de renovación automática es, en su lógica, un regreso a ese antiguo modelo español.

El verdadero problema no son los propietarios

España no tiene un problema de propietarios. Tiene una escasez de vivienda. En 2025, se formaron alrededor de 240,000 nuevos hogares mientras que solo se completaron aproximadamente 92,000 viviendas. El Banco de España estima que el déficit acumulado para 2021 a 2025 es de aproximadamente 750,000 viviendas (Cantabria Económica).

El mismo informe menciona los obstáculos: escasez de terrenos edificables, lento desarrollo urbano y planificación rígida. Economistas como mi colega Daniel Fernández Méndez argumentan que las reglas restrictivas sobre la tierra y los estándares de construcción cada vez más estrictos han hecho que la construcción sea poco rentable, incluso a los precios actuales (Hespérides).

Así que el estado restringe lo que se puede construir, luego limita lo que se puede ganar de lo que ya existe. La oferta se reduce desde ambos extremos.

Las personas que pagan no son propietarios establecidos. Tienen opciones: pueden vender, esperar o dejar un piso vacío en lugar de arriesgarse a tener un inquilino que nunca se va. Los inquilinos pagan. Con menos pisos disponibles, el alquiler de los que quedan aumentará, y más personas terminarán en acuerdos informales sin contrato y sin protección, al borde de la economía informal.

Comprar tampoco es una salida. Los españoles no pueden permitirse comprar por la misma razón que no pueden permitirse alquilar: hay muy pocas viviendas, y estos decretos no hacen nada para cambiar eso. Algunos propietarios se verán obligados a vender, pero eso apenas moverá los precios. Las ventas se ajustan mucho más lentamente que los alquileres. Un propietario cuya hipoteca es mayor que lo que el piso podría obtener no puede vender en absoluto. Muchos otros simplemente esperarán y esperarán un cambio de gobierno, dejando sus apartamentos vacíos. El resultado es que más personas no podrán alquilar ni comprar. Los inquilinos pierden, los pequeños inversores pierden y la escasez de vivienda se mantiene exactamente donde estaba.

Un activo que ningún decreto puede reescribir

El mayor riesgo en el sector inmobiliario no es el mercado. Es que las reglas que rodean tu activo pueden ser cambiadas por un gobierno en cualquier momento, y no puedes mover el activo a otro lugar. Un edificio se encuentra en una jurisdicción para siempre.

Bitcoin es lo opuesto en cada uno de esos puntos.

• Reglas fijas: la oferta está limitada a 21 millones, y esa regla no ha cambiado en diecisiete años. Se puede argumentar que toda la infraestructura de Bitcoin está construida precisamente para evitar que eso ocurra. Ningún ministro puede limitar su rendimiento, congelarlo o extender la reclamación de otra persona sobre él.
• Propiedad real: mantenido en tu propia billetera, no tiene inquilino que pueda dejar de pagar, ningún ocupante que pueda mudarse y ningún tribunal que deba aprobar su venta.
• Portátil: no se encuentra en ningún país en particular. Si las reglas donde vives se vuelven hostiles, tus ahorros no tienen que quedarse allí.
• Abierto a pequeños ahorradores: comprar propiedad requiere un depósito, una hipoteca, un notario y años de compromiso. Bitcoin puede comprarse por unos pocos euros a la vez, en un horario regular, por cualquier persona.

Para la mayoría de las familias españolas, la propiedad es casi toda su riqueza. Esta semana mostró cuánto de esa riqueza depende de la política.

La imagen a largo plazo muestra tanto la recompensa como el precio de esta. Comprado justo después del pico de 2017, una inversión en bitcoin perdió casi tres cuartas partes de su valor en un año, y luego superó varias veces el crecimiento del mercado inmobiliario español.

El rendimiento pasado no predice los retornos futuros. Bitcoin es altamente volátil y su valor puede caer drásticamente. La línea de la vivienda muestra solo el cambio de precio y excluye ingresos por alquiler, impuestos, mantenimiento y costos de compra. Esto no es un consejo de inversión.

¡Viva Bitcoin!

Las familias siempre necesitarán un lugar donde vivir, por lo que seguirán comprando o alquilando viviendas. Lo que ha cambiado es la segunda vivienda, la propiedad como inversión. Para un pequeño inversor, el riesgo ahora supera el retorno, y eso elimina una de las pocas formas que tenían los españoles comunes para acumular riqueza a lo largo de su vida.

Bitcoin puede llenar ese vacío, si se trata de la misma manera que siempre se ha tratado a la propiedad: como una inversión a largo plazo, no como un boleto de lotería. Su precio es volátil y puede caer drásticamente a corto plazo. Cualquiera que lo posea debería pensar en años, comprar regularmente en lugar de intentar cronometrar el mercado, y nunca invertir dinero que necesitará el próximo año.

La propiedad te da un activo cuyas reglas pueden ser reescritas. Bitcoin te da oscilaciones de precios pero reglas que permanecen fijas. Después de esta semana, muchos más españoles se preguntarán cuál de esos riesgos prefieren asumir con sus ahorros.

Cualquiera que sea la decisión del Congreso, los propietarios de propiedades en España han aprendido que sus contratos pueden ser modificados después de firmarlos. Esa lección no se votará. El mercado de alquiler tal como lo conocía España ha desaparecido. ¡Viva Bitcoin!