Crédito hipotecario UVA: ¿cuánto hay que ganar para comprar un departamento de 100.000 USD?

El regreso de los créditos hipotecarios UVA ha vuelto a ofrecer la posibilidad de acceder a una vivienda propia. Sin embargo, conseguir la aprobación bancaria exige mucho más que poder pagar una cuota mensual; también es necesario contar con una cantidad importante de dólares antes de iniciar la operación.

Para un departamento de 100.000 USD, el comprador puede necesitar entre 28.000 y 40.000 USD entre anticipo y gastos asociados. A esto se le suma el requisito de ingresos, que en una simulación con una primera cuota de 780.000 $ podría exigir que el hogar demuestre 3,12 millones de pesos al mes.

El porcentaje depende de cada entidad, pero los bancos no suelen financiar el valor completo de la propiedad. Por ejemplo, el Banco Nación permite cubrir hasta el 75% del precio de compra o tasación, tomando el menor de ambos valores. En un departamento de 100.000 USD, esto significa que el comprador tendrá que aportar de su bolsillo al menos 25.000 USD solo para completar el precio.

De todas formas, esa cantidad no contempla los gastos que aparecen durante la compraventa. La martillera Cecilia Fariña estima que, una vez incorporados todos los costos, lo mejor es disponer de entre 28.000 y 40.000 USD, es decir, entre un 28% y un 40% del valor de la vivienda. La cantidad final dependerá del porcentaje financiado por el banco, la jurisdicción en la que se realice la operación y las condiciones particulares del préstamo.

El anticipo es solo una parte del dinero que hay que tener disponible, ya que comprar un inmueble también implica afrontar una serie de gastos que normalmente quedan fuera del crédito hipotecario. Para una propiedad valorada en 100.000 USD, las estimaciones son:

• Escritura, sellos y honorarios de notaría: entre el 3,5% y el 5%, aproximadamente entre 3.500 y 5.000 USD
• Honorarios inmobiliarios: entre el 3% y el 4% más IVA, aproximadamente entre 3.600 y 4.800 USD
• Tasación: entre 150 y 300 USD, dependiendo de la entidad
• Gastos bancarios, administrativos y seguros: varían según el préstamo contratado.

No todos los bancos aplican los mismos cargos. Banco Nación, por ejemplo, informa que actualmente no cobra comisión por la tasación del inmueble dentro de su línea hipotecaria. Por eso, antes de elegir una propiedad, hay que calcular el costo completo de la operación y no solo cuánto dinero exige el banco como anticipo.

Una vez reunidos los dólares, aparece el segundo gran filtro, los ingresos mensuales del hogar. En los créditos UVA del Banco Nación, la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos computables de quienes solicitan el préstamo. Esto significa que por cada 100.000 $ de cuota es necesario demostrar 400.000 $ de ingresos.

Por ejemplo, si la primera cuota fuera de 500.000 $, el hogar necesitaría acreditar 2 millones de pesos mensuales. Los bancos también permiten, en determinadas condiciones, sumar los ingresos de una pareja, de tal manera que el requisito no necesariamente tenga que ser cumplido por una sola persona. Banco Nación contempla hasta dos titulares y también permite incorporar hasta dos codeudores, que pueden ser padres, hijos o hermanos, siempre que cumplan las condiciones solicitadas por la entidad.

Para un departamento de 100.000 USD, una simulación basada en condiciones de entidades como Banco Nación, Banco Ciudad y BBVA ubica la primera cuota en 780.000 $. Si el banco exige que esa obligación no supere el 25% del ingreso familiar, el solicitante tendría que demostrar: 780.000 ÷ 0,25 = 3.120.000 pesos mensuales.

Eso significa que un hogar necesitaría ingresos de 3,12 millones de pesos al mes para superar ese requisito bajo estas condiciones. La cifra está 320.000 $ por encima del ingreso neto promedio de los hogares argentinos, estimado en 2,8 millones de pesos mensuales para el primer trimestre de 2026.

La cuota final dependerá de cuánto dinero se solicite, la cantidad de UVA financiadas, el plazo elegido, la tasa aplicada y el perfil crediticio del comprador. Además, el capital de estos préstamos está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que se actualizan con el CER y acompañan la evolución de los precios.

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