Custo de construção de habitações ultrapassa R$ 2,25 milhões por m² e atinge recorde histórico

O custo direto da construção residencial registrou um salto histórico ao ultrapassar pela primeira vez a barreira de R$ 2.250.000 por metro quadrado, cifra que equivale a um preço de US$ 1.500 o m² em valores de obra pura. Ao contabilizar a incidência do terreno, as taxas de trâmite, o equipamento geral e os honorários profissionais, os projetos em poço alcançam preços finais entre US$ 2.900 e US$ 3.200 por m² nos corredores urbanos mais valorizados da região.{#p-1784833686623-40348}

Esse aumento nominal em reais, combinado com a relativa estabilidade da taxa de câmbio e um processo de desinflação geral, acelerou um forte encarecimento da atividade medido em moeda forte. A crescente disparidade de preços em relação ao mercado de usados levanta uma série de questionamentos sobre a evolução dos investimentos, a viabilidade de novos lançamentos e a sustentabilidade da rentabilidade privada.{#p-1784833686623-97249}

Na medição anual, segundo a Associação Pymes da Construção da Província de Buenos Aires (Apymeco), o custo de edificação reflete uma alta de 25,69%, enquanto o índice de preços ao consumidor sobe para 33,5%.{#p-1784833686623-18154}

O último movimento na estrutura de custos respondeu ao reajuste das escalas salariais. A mão de obra registrou um aumento de 7,65% em apenas um mês para compensar desfasagens anteriores. No entanto, o comportamento acumulado da edificação mostra uma dinâmica de desaceleração em relação aos índices gerais da economia. A variação anual do custo soma 13,05% frente a uma inflação de 16,8%.{#p-1784833686623-45691}

Asociação Pymes da Construção da Província de Buenos Aires (Apymeco){#p-1784834203940-69778}

Nicolas Marín, presidente da Associação Pymes da Construção da Província de Buenos Aires (Apymeco), explicou as razões por trás da evolução das planilhas: "O custo da construção em dólares pode continuar crescendo durante o segundo semestre, embora de forma muito mais moderada em comparação com a dinâmica dos últimos meses. Medido em moeda forte constante, não apresenta um valor particularmente elevado, mas se situa em torno de suas médias históricas. Os materiais aumentarão no ritmo da desvalorização e continuarão abaixo do IPC devido à fraqueza da demanda."{#p-1784833686623-19371}

O forte aumento do custo de construção não freou completamente o planejamento de novos projetos. Pelo contrário, durante o primeiro semestre, houve um aumento na compra de terrenos e um incremento na apresentação de projetos para futuras obras, um sinal que os desenvolvedores interpretam como uma aposta a médio prazo.{#p-1784834833092-58397}

Aqueles que possuem liquidez preferem se posicionar agora em locais estratégicos ao invés de esperar um cenário de maior concorrência por terrenos.{#p-1784834863933-22612}

Martín Flachsland, gerente de Marketing do Estúdio Kohon, afirmou que o custo de construção já ultrapassa US$ 1.600 por m², sem considerar a incidência do terreno, embora tenha considerado que o mercado começa a absorver esses valores. Ele explicou: "No início, o impacto sobre a rentabilidade existe, mas à medida que as obras avançam e aparecem os novos preços, o mercado os valida. Mesmo acabam se posicionando acima do usado e do produto terminado, cujo custo médio ainda permanece abaixo desses níveis."{#p-1784834833092-6857}

Para o executivo, a etapa mais complexa do ajuste de custos começa a ficar para trás. "Estamos vendo os coletazos finais da correção econômica. O cenário aponta para uma maior estabilidade e isso gera uma perspectiva muito otimista para o médio prazo", afirmou.

Flachsland destacou que o forte movimento na compra de terras e o aumento na apresentação de projetos durante o primeiro semestre refletem que os desenvolvedores continuam apostando no negócio. A seu entender, a desaceleração da inflação e a aparição de ferramentas destinadas a canalizar investimentos para o setor podem acelerar essa tendência.

"Hoje, entrar em um projeto na planta pode parecer caro, mas quando a obra chega ao fim, esse valor costuma se transformar em uma oportunidade. O investimento imobiliário continua mostrando capacidade para preservar valor a longo prazo", sustentou.

Custos contidos, mas uma atividade que ainda não decola

Embora o custo do metro quadrado tenha voltado a marcar um máximo em pesos e também tenha subido em dólares, para boa parte do setor o principal problema já não é quanto custa construir, mas sim a falta de demanda.

Marín considerou que o custo de construção em dólares ainda poderia aumentar durante o segundo semestre, embora a um ritmo muito menor do que na primeira metade do ano. Explicou: "Hoje, o custo medido em dólares constantes está próximo de suas médias históricas. Se os salários crescerem acima da taxa de câmbio, o custo de construção em dólares pode continuar aumentando".

Fonte: Associação Pymes de la Construção de la Província de Buenos Aires (Apymeco)

Quanto aos materiais, ele apontou que a dinâmica será diferente. "Acreditamos que continuarão aumentando ao ritmo da desvalorização e continuarão crescendo abaixo da inflação, como ocorreu nos últimos meses, porque a demanda permanece muito debilitada e isso limita qualquer possibilidade de aplicar aumentos significativos", afirmou.

Marín lembrou que o salto registrado em junho respondeu principalmente ao ajuste da mão de obra e considerou que se tratou de uma exceção dentro de uma tendência mais moderada. "A estabilidade cambial, a abertura das importações e a baixa demanda são hoje os principais fatores que contêm o custo de construção. Além disso, a distorção dos preços relativos dos materiais que ocorreu no final de 2023 já foi corrigida", indicou.

No entanto, ele alertou que a discussão sobre o custo do metro quadrado perde relevância diante do verdadeiro desafio que a atividade enfrenta. "A construção precisa voltar a crescer e para isso são necessárias condições que hoje ainda não estão presentes", resumiu.

Crédito, obra pública e rendimentos, as chaves para a recuperação

O presidente da Apymeco explicou que a recuperação sustentada do setor dependerá de vários fatores: a reativação da obra pública nacional, provincial e municipal, a expansão do crédito hipotecário e para desenvolvedores, além de uma melhora dos rendimentos e da confiança para mobilizar a poupança privada.

Marín afirmou: "Na Argentina, o crédito hipotecário representa apenas 1% do Produto Interno Bruto, enquanto em outros países da região supera 10%. Sem um sistema financeiro que apoie a demanda, a compra de imóveis depende quase exclusivamente da poupança prévia das famílias, e isso limita enormemente o crescimento do setor".{#p-1784835387980-55581}

Ele também considerou fundamental que as economias voltem a ser canalizadas para investimentos produtivos e que o poder de compra seja recuperado: "O indicador que mede quantos salários são necessários para comprar uma casa piorou cerca de 25% em relação a 2017. Enquanto os rendimentos permanecerem defasados, será difícil ampliar a demanda genuína por imóveis".{#p-1784835387980-8496}

Um mercado mais seletivo e profissional {#p-1784834833092-37332}

Desde a Gewin Desarrollos, observam que o aumento dos custos obrigou a modificar a forma de analisar cada empreendimento, embora descartem um cenário de paralisação generalizada. Ignacio Carpinelli, sócio da desenvolvedora, explicou que o aumento do custo de construção em dólares pressiona a rentabilidade, pois os preços de venda não evoluem na mesma velocidade. "O desafio já não é apenas quanto custa construir, mas quanto o comprador pode pagar. O mercado tem um limite e já não é suficiente transferir automaticamente todos os aumentos para o preço final", afirmou.{#p-1784834833092-16257}

Fonte: Associação Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco){#p-1784835195082-86393}

Nesse cenário, Carpinelli explicou que os desenvolvedores adotaram uma postura mais conservadora: "Hoje é imprescindível analisar a incidência do terreno, a localização, o produto e a estrutura financeira antes de lançar um projeto. As oportunidades existem, mas requerem um planejamento muito mais preciso".{#p-1784835307407-2397}

Ele esclareceu que não observa uma paralisação generalizada, embora haja desenvolvimentos que reprogramam etapas ou postergam lançamentos para fortalecer seu esquema financeiro.{#p-1784835307407-13266}

"Os projetos com boa pré-venda, capital próprio e terrenos adquiridos a preços razoáveis mantêm seu ritmo. Em contrapartida, aqueles que dependem de vendas aceleradas ou foram projetados com margens muito apertadas enfrentam maiores dificuldades", sustentou.{#p-1784835307407-56936}

Ele também destacou que muitas empresas revisam tipologias, superfícies, acabamentos e esquemas de financiamento para se adaptar a um comprador mais exigente e seletivo.{#p-1784834833092-79247}

Financiamento de longo prazo para mudar a escala {#p-1784834833092-6829}

Os especialistas consultados concordaram que o crescimento sustentado da construção dependerá menos de uma queda pontual nos custos e muito mais da consolidação de um sistema de financiamento de longo prazo.{#p-1784834833092-14962}

Os valores para edificar deixarão de subir em algum momento. Por agora é uma incógnita{#p-1784835703610-68593}

Carpinelli sustentou que ferramentas como a securitização de carteiras hipotecárias, novos veículos para financiar desenvolvimentos imobiliários e uma maior participação do mercado de capitais permitiriam ampliar significativamente a oferta de crédito.{#p-1784834833092-43323}

Ele também considerou que eventuais mecanismos de exteriorização de capitais destinados especificamente ao setor poderiam aportar liquidez adicional, sempre sob regras claras e com adequados controles.{#p-1784834833092-82833}

"A construção mobiliza emprego, investimento e atividade em dezenas de indústrias. Mas precisa de demanda financiada para crescer de forma sustentável. Sem crédito hipotecário para o comprador final, será muito difícil que o setor alcance uma escala muito superior à atual. A previsibilidade econômica, o financiamento de longo prazo e regras estáveis serão as variáveis que definirão a próxima etapa do mercado", concluiu Carpinelli.