Un nuevo programa con el Banco Mundial podría revitalizar la hipoteca en Ucrania: por qué 'єОселя' ya no es suficiente

El mercado de hipotecas en Ucrania está reanudándose, sin embargo, su desarrollo está prácticamente asegurado por 'єОселя'. A pesar del aumento en los volúmenes de crédito y la reactivación del mercado primario, la proporción de hipotecas en las transacciones de compra-venta de viviendas sigue siendo mínima, y los bancos no están dispuestos a aumentar activamente el crédito sin un refuerzo en la protección de sus derechos.

Esto fue declarado durante un panel analítico de la Confederación de Constructores de Ucrania por la primera vicepresidenta de la junta directiva del Globus Bank, Elena Dmitrieva, según informa Delo.ua.

El mercado inmobiliario se adapta, pero la demanda sigue siendo vulnerable

Según Elena Dmitrieva, el primer semestre de 2026 ha sido un período de adaptación gradual para el mercado de vivienda a las condiciones bélicas. Al mismo tiempo, las decisiones de los ucranianos sobre la compra de propiedades siguen dependiendo en gran medida de la situación de seguridad.

"La demanda sigue siendo muy sensible a los bombardeos masivos, los cortes de electricidad y la incertidumbre económica general", destacó.

Un factor adicional ha sido el encarecimiento de la vivienda misma. Debido a la depreciación de la grivna y el aumento de los costos de construcción, los precios de las propiedades continuaron creciendo.

A pesar de esto, la banquera señaló que la vivienda sigue siendo relativamente asequible en términos históricos. En particular, la relación entre el costo de un apartamento en el mercado secundario y el alquiler anual es de aproximadamente diez años, lo que se considera un indicador aceptable para el mercado.

Las hipotecas crecen más rápido que el mercado crediticio

Según datos del Globus Bank, al 1 de junio de 2026, el volumen total de créditos hipotecarios en el sistema bancario alcanzó los 50 mil millones de grivnas. En el último año, las carteras hipotecarias de los bancos aumentaron un 35%, mientras que la cartera de crédito total creció aproximadamente un 10%.

Sin embargo, incluso con este crecimiento, la hipoteca sigue siendo un instrumento financiero poco común.

"La proporción de hipotecas en el total de transacciones de compra-venta de viviendas es solo de alrededor del 3%", subrayó Dmitrieva.

Según ella, solo alrededor de 42 mil familias ucranianas tienen créditos hipotecarios hoy en día, lo que corresponde aproximadamente al 0,4% de todos los hogares del país.

El principal motor es el programa estatal 'єОселя'

La principal fuerza impulsora del mercado sigue siendo el programa estatal.

"Las carteras hipotecarias realmente están creciendo significativamente más rápido que el mercado crediticio en general. Sin embargo, la principal fuerza impulsora de este crecimiento sigue siendo 'єОселя'. Sin el apoyo estatal, las dimensiones del crédito hipotecario serían significativamente menores", considera Dmitrieva.

Desde el inicio del programa, ya se han otorgado alrededor de 28 mil créditos por un total de 49 mil millones de grivnas.

Actualmente, 'єОселя' representa el 93% de todos los nuevos créditos hipotecarios que se formalizan en Ucrania.

Al mismo tiempo, las tasas de emisión continúan acelerándose. Si en el primer semestre de 2025 se otorgaron créditos por 5,5 mil millones de grivnas bajo el programa, en el mismo período de 2026 ya se otorgaron por 8,4 mil millones de grivnas.

Los bancos están financiando más activamente las nuevas construcciones

Una de las principales tendencias del primer semestre ha sido el cambio en la estructura del crédito hipotecario.

El segmento de créditos garantizados por derechos de propiedad sobre apartamentos aún en construcción está creciendo más rápido. Según Dmitrieva, el número de estos créditos aumentó en un 146%, y su proporción en la estructura de nuevas hipotecas creció del 17% al 27%.

Además, los créditos para la compra de viviendas terminadas de los desarrolladores aumentaron un 31%, mientras que en el mercado secundario el crecimiento fue del 45%.

En promedio, los bancos otorgan alrededor de 207 créditos mensuales para viviendas en construcción; otros 238 créditos son para apartamentos ya terminados de los desarrolladores.

Según la banquera, estos dos segmentos proporcionan mensualmente a las empresas constructoras alrededor de 884 millones de grivnas en financiamiento.

"El crecimiento del crédito garantizado por derechos de propiedad es una señal importante para el mercado primario. La hipoteca se está convirtiendo cada vez más no solo en una forma de adquirir vivienda, sino también en una fuente de financiamiento para la construcción y finalización de nuevos proyectos de vivienda", explicó.

Los bancos estatales controlan prácticamente el mercado.

Hoy en día, solo 12 de los 59 bancos en Ucrania otorgan hipotecas. Diez bancos se han unido al programa "єОселя", sin embargo, alrededor del 80% de todos los créditos son otorgados por instituciones financieras estatales.

En total, el 93% de todos los créditos hipotecarios corresponden solo a cinco bancos.

Al mismo tiempo, los bancos con capital extranjero prácticamente no participan en la concesión de hipotecas.

"єОселя" se vuelve más accesible

Después de la introducción de la compensación de parte del primer pago y de los pagos para las personas desplazadas internamente, su proporción entre los nuevos prestatarios ha alcanzado el 20%.

Además, desde diciembre, los soldados movilizados pueden obtener créditos al 3% anual. Hoy en día, representan alrededor del 7% de todos los participantes del programa.

La categoría más numerosa de prestatarios sigue siendo las familias de dos personas. Precisamente para ellas, se ha aumentado la superficie máxima de la vivienda que se puede adquirir a través del programa, de 52,5 a 73,5 m².

La principal barrera: la débil protección de los acreedores

A pesar de las estadísticas positivas, la banquera está convencida de que el mercado no podrá desarrollarse plenamente sin cambios legislativos sistemáticos.

Ella señala que el mayor problema es la dificultad de recuperar la propiedad hipotecada en caso de impago del crédito.

"En tales circunstancias, el banco puede no tener la posibilidad de recuperar la garantía durante años y, al mismo tiempo, financiar de hecho sin costo a un prestatario deshonesto. Sin un fortalecimiento de los derechos de los acreedores, el desarrollo de una hipoteca de mercado completa es poco probable", subrayó Elena Dmitrieva.

La situación también se complica por los prolongados procedimientos judiciales, la moratoria sobre la realización de ciertos objetos hipotecarios, los nuevos requisitos del NBU sobre el capital de los bancos y la alta carga fiscal sobre el sector bancario.

Según el experto, incluso con una alta demanda, los bancos pueden estar limitados en sus posibilidades de aumentar la concesión de créditos.

¿Qué puede cambiar la situación?

Un nuevo impulso para el desarrollo del mercado puede ser proporcionado por un programa que "Ukrfinzhylie" está desarrollando junto con el Banco Mundial. En particular, se prevé una compensación de hasta el 20% del monto del crédito, el reembolso de la tasa de interés durante los primeros cuatro años; y un pago inicial mínimo del 5-10%.

El presupuesto total del programa se estima en 390 millones de dólares. Se espera que en tres años permita otorgar de 20 a 30 mil nuevos créditos hipotecarios, duplicando efectivamente los volúmenes actuales del mercado.

El nuevo modelo se centrará principalmente en la vivienda de segunda mano, mientras que "єОселя" seguirá siendo la principal herramienta de apoyo al mercado primario.

"El nuevo modelo de compensación puede hacer que las hipotecas sean más accesibles para un grupo de ciudadanos significativamente más amplio, atraer nuevos bancos al mercado y aumentar los volúmenes generales de crédito. Al mismo tiempo, las perspectivas a largo plazo de las hipotecas dependerán no solo de los programas estatales, sino también de los requisitos de capital bancario y del real fortalecimiento de la protección de los derechos de los acreedores", concluyó Elena Dmitrieva.

Recordemos que en Ucrania se están modificando las condiciones del programa estatal de crédito accesible "єОселя". Los veteranos de guerra, los participantes en acciones de combate, las personas con discapacidad como resultado de la guerra, así como los miembros de las familias de los defensores y defensoras caídos podrán beneficiarse de una hipoteca con una tasa del 3% anual.