Crédit hypothécaire UVA : combien faut-il gagner pour acheter un appartement de 100 000 USD ?

Le retour des crédits hypothécaires UVA a de nouveau ouvert la possibilité d'accéder à un logement propre. Cependant, obtenir l'approbation bancaire nécessite bien plus que de pouvoir payer une mensualité, il est également nécessaire de disposer d'une somme importante de dollars avant de commencer l'opération.

Pour un appartement de 100 000 USD, l'acheteur peut avoir besoin entre 28 000 USD et 40 000 USD pour l'acompte et les frais associés. À cela s'ajoute l'exigence de revenus, qui dans une simulation avec une première mensualité de 780 000 $ pourrait exiger que le foyer démontre 3,12 millions de dollars par mois.

Le pourcentage dépend de chaque établissement, mais les banques ne financent généralement pas la valeur totale de la propriété. Par exemple, la Banco Nación permet de couvrir jusqu'à 75 % du prix d'achat ou de l'évaluation, en prenant la valeur la plus basse des deux. Dans le cas d'un appartement de 100 000 USD, cela signifie que l'acheteur devra débourser au minimum 25 000 USD juste pour compléter le prix.

Cependant, ce montant ne prend pas en compte les frais qui apparaissent lors de la vente. L'agent immobilier Cecilia Fariña estime qu'une fois tous les coûts intégrés, il est préférable de disposer entre 28 000 USD et 40 000 USD, soit entre 28 % et 40 % de la valeur du logement. Le montant final dépendra du pourcentage financé par la banque, de la juridiction dans laquelle l'opération est réalisée et des conditions particulières du prêt.

L'acompte n'est qu'une partie de l'argent à avoir disponible, car acheter un bien immobilier implique également de faire face à une série de frais qui restent généralement en dehors du crédit hypothécaire. Pour une propriété évaluée à 100 000 USD, les estimations sont :

• Acte, timbres et honoraires de notaire : entre 3,5 % et 5 %, soit environ 3 500 à 5 000 USD
• Honoraires immobiliers : entre 3 % et 4 % plus TVA, soit environ 3 600 à 4 800 USD
• Évaluation : entre 150 et 300 USD, selon l'établissement
• Frais bancaires, administratifs et assurances : varient selon le prêt contracté.

Toutes les banques n'appliquent pas les mêmes frais. Banco Nación, par exemple, informe qu'elle ne facture actuellement pas de commission pour l'évaluation du bien dans le cadre de sa ligne hypothécaire. C'est pourquoi, avant de choisir une propriété, il faut calculer le coût total de l'opération et pas seulement combien d'argent la banque exige comme acompte.

Une fois les dollars réunis, apparaît le deuxième grand filtre, les revenus mensuels du foyer. Dans les crédits UVA de la Banco Nación, la mensualité initiale ne peut pas dépasser 25 % des revenus pris en compte de ceux qui demandent le prêt. Cela signifie que pour chaque 100 000 $ de mensualité, il est nécessaire de démontrer 400 000 $ de revenus.

Par exemple, si la première mensualité était de 500 000 $, le foyer devrait justifier 2 millions de dollars mensuels. Les banques permettent également, dans certaines conditions, d'additionner les revenus d'un couple, de sorte que l'exigence ne doit pas nécessairement être remplie par une seule personne. Banco Nación prévoit jusqu'à deux titulaires et permet également d'incorporer jusqu'à deux co-emprunteurs, qui peuvent être des parents, des enfants ou des frères et sœurs, tant qu'ils remplissent les conditions requises par l'établissement.

Pour un appartement de 100 000 USD, une simulation basée sur les conditions d'établissements tels que Banco Nación, Banco Ciudad et BBVA place la première mensualité à 780 000 $. Si la banque exige que cette obligation ne dépasse pas 25 % des revenus familiaux, le demandeur devrait démontrer : 780 000 ÷ 0,25 = 3 120 000 dollars mensuels.

Cela signifie qu'un foyer aurait besoin de revenus de 3,12 millions de dollars par mois pour dépasser cette exigence dans ces conditions. Ce chiffre est de 320 000 $ au-dessus du revenu net moyen des foyers argentins estimé à 2,8 millions de dollars mensuels pour le premier trimestre de 2026.

La mensualité finale dépendra de combien d'argent est demandé, du nombre d'UVA financées, de la durée choisie, du taux appliqué et du profil de crédit de l'acheteur. De plus, le capital de ces prêts est exprimé en Unités de Valeur d'Achat (UVA), qui sont mises à jour avec le CER et suivent l'évolution des prix.

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