Kauf einer Wohnung in einem Neubau vor dem Winter: Wie man ohne Wärme, Wasser und Licht bleibt

Im Vorfeld der Herbst-Winter-Saison 2026/27 bewerten Käufer von Wohnimmobilien auf dem Primärmarkt zunehmend nicht nur die Eigenschaften der Wohnung selbst, sondern auch die Fähigkeit des gesamten Gebäudes, bei möglichen Stromausfällen voll funktionsfähig zu bleiben. Neben der Lage, der Fläche und dem Preis pro Quadratmeter werden wichtige Kriterien wie Heizung, Wasserversorgung, Betrieb von Pumpen, Aufzügen, Beleuchtung, Heizungsanlage und Zugang zu Parkplätzen.

Darüber berichtete Marianna Bigunets, Commercial Director des Bauunternehmens GAZDA, gegenüber Delo.ua.

Laut ihr erfolgt der Wechsel der Prioritäten vor dem Hintergrund der instabilen Situation auf dem Immobilienmarkt. Sie verwies auf Daten des Berichts über die finanzielle Stabilität der Nationalbank der Ukraine für Juni 2026, wonach im vierten Quartal 2025 die Anzahl der Kaufverträge für Wohnimmobilien die höchste seit Beginn des umfassenden Krieges war. Gleichzeitig sank die Aktivität auf dem Markt bereits im ersten Quartal 2026 deutlich. Trotz dieser Umstände stieg die Anzahl der Transaktionen in den letzten vier Berichtsquartalen im Jahresvergleich um 11%.

Zu den nachfrageseitigen Hemmfaktoren zählt die NBU Unterbrechungen bei der Strom- und Wärmeversorgung, Sicherheitsrisiken und den Anstieg der Immobilienpreise in Hrywnja-Äquivalent. Dabei betrug die durchschnittliche Fläche der erworbenen Wohnung 48 m², während im Angebotsstruktur Objekte mit einer Fläche von über 65 m² überwiegen.

Laut Marianna Bigunets deuten diese Kennzahlen auf eine Veränderung der Nachfrage hin, nicht auf deren Verschwinden. Käufer bevorzugen kompaktere Wohnungen, prüfen jedoch gleichzeitig die technischen Eigenschaften des Hauses und dessen Bereitschaft für mögliche Energieunterbrechungen genauer.

"Bereits vor dem umfassenden Einmarsch begann und endete die Auswahl von Wohnungen in Neubauten häufig mit dem Vergleich von Lage und Preis pro Quadratmeter. Jetzt versucht der Käufer zu verstehen, wie das Leben in diesem Haus während möglicher Abschaltungen aussehen wird: Wird es Wasser, Wärme, Beleuchtung und andere lebenswichtige Systeme geben? Das heißt, er bewertet nicht nur die Wohnung, sondern alles."

Die Autonomie des Hauses rückt in den Vordergrund

Die Sicherheit der Region bleibt eines der entscheidenden Kriterien bei der Wohnungswahl, doch für Käufer reicht das nicht aus. Vor dem Kauf einer Wohnung überprüfen sie zunehmend, wie gut das Gebäude für den Betrieb bei längeren Abschaltungen gerüstet ist.

Laut Marianna Bigunets sollte man auf die Wärmedämmung, die Art der Heizung, die Notstromversorgung und den Betrieb der technischen Systeme achten. Dabei kann der Begriff der Energieautonomie unterschiedliche Versorgungsniveaus bedeuten.

In einem Gebäude kann die Notstromquelle nur die Notbeleuchtung unterstützen, während sie in einem anderen die Funktion von Pumpen, Heizungsanlagen, Wasserversorgungssystemen, Zugangskontrolle und einem der Aufzüge sicherstellt.

"Für den Käufer ist es wichtig, nicht nur die Verfügbarkeit eines Generators, Inverters oder Solarpanels zu klären, sondern auch die Liste der Geräte, die sie versorgen werden, die Leistung des Systems, die Dauer seines autonomen Betriebs und die Wartungsmodalitäten", sagt die Commercial Director des Bauunternehmens GAZDA.

Besonderes Augenmerk empfiehlt der Experte auf die Wärmedämmung. Selbst in Neubauten kann der Raum aufgrund von Ritzen und undichten Fugen in Fenster- und Türkonstruktionen bis zu 30-40% Wärme verlieren. Daher sind die Qualität der Fenster, die Dichtheit der Konstruktionen und die Dämmung des Hauses unabhängig von der Notstromversorgung von Bedeutung.

Laut interner Analyse von GAZDA haben im Laufe des Jahres 2026 mehr als 90% der potenziellen Käufer Fragen zur Notstromversorgung und zum Betrieb des Hauses während der Abschaltungen aufgeworfen.

"Autonomie ist nicht einfach eine Antwort mit "ja" oder "nein". Der Käufer sollte eine genaue Liste der Systeme erhalten, die ohne externe Stromversorgung funktionieren werden. Von besonderer Bedeutung ist die Fähigkeit des Hauses, Wärme zu halten: Die Notstromversorgung hilft, die Technik aufrechtzuerhalten, aber die Energieeffizienz bestimmt, wie schnell das Haus abkühlt", betonte Marianna Bigunets.

Käufer achten zunehmend auf die Gesamtkosten des Erwerbs und der Belegung. Sie berücksichtigen nicht nur den Preis der Wohnung, sondern auch zukünftige Ausgaben für Renovierungen, Möbel, Technik, Dokumentenbearbeitung, Anschluss und Instandhaltung der Wohnung.

Laut den allgemeinen Schlussfolgerungen der NBU sind die Angebotspreise auf dem Primärmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 überwiegend um 5-10% gestiegen. Zu den Gründen für die Preiserhöhung gehören die Abwertung der Hrywnja und die steigenden Baukosten.

Laut Schätzungen der Analysten von GAZDA könnte die grundlegende Renovierung bis Ende 2026 etwa 9-14 Tausend UAH pro Quadratmeter kosten, die mittlere Ausstattungsstufe 15-19 Tausend UAH/qm und die teurere Variante zwischen 22 und 30 Tausend UAH/qm. Diese Berechnungen beinhalten keine Möbel und Technik.

Für eine Wohnung mit einer Fläche von 50 qm beträgt die geschätzte Renovierungskosten:

• 450-700 Tausend UAH – Basisniveau;
• 750-950 Tausend UAH – mittleres Niveau;
• 1,1-1,5 Millionen UAH – teurere Ausstattung.

Daher können zwei Wohnungen mit gleicher Fläche und ungefähr gleichem Preis pro Quadratmeter unterschiedliche Belegungsbudgets haben.

"Der Preis pro Quadratmeter sollte nur als Ausgangszahl betrachtet werden. Man muss die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung hinzuzufügen, um sie bewohnbar zu machen, sowie zukünftige Betriebskostenrisiken zu bewerten. Ein günstiges Objekt zu Beginn kann teurer werden, wenn es erhebliche Renovierungen, zusätzliche Isolierungen oder individuelle Lösungen für die Notstromversorgung erfordert", erklärte er.

Fertige Ausstattung: eher Belegung, aber keine Garantie für Autonomie

Wohnungen mit Renovierung können für Käufer attraktiver sein, die schneller einziehen und das Gesamtbudget im Voraus verstehen möchten. Gleichzeitig sollte man vor dem Kauf klären, was genau zur Ausstattung gehört: Wand- und Bodenbeläge, Innentüren, Sanitäranlagen, Beleuchtung, Elektroinstallationen, Küche und Haushaltsgeräte.

Der Experte weist darauf hin, dass die Fertigstellung der Wohnung nicht automatisch die Betriebsbereitschaft des Hauses unter Bedingungen von Stromausfällen garantiert.

"Die Fertigstellung der Wohnung ersetzt nicht die Überprüfung des Hauses selbst. Selbst vollständig ausgestattete Wohnungen können von der Funktionsfähigkeit von Pumpen, Heizkesseln, Zugangssystemen und den gemeinschaftlichen Stromnetzen abhängen. Fertige Ausstattungen haben keinen eigenen Wert, sondern dienen als Werkzeug zur Risikominderung. Der Käufer erhält ein klareres Budget, schnellere Belegung und geringere Abhängigkeit von den Kosten für Arbeiten und Materialien in der Herbst-Winter-Saison", meint der Experte.

Was man vor dem Kauf einer Wohnung überprüfen sollte

Im Vorfeld der kalten Jahreszeit rät Marianna Bigunets potenziellen Käufern, Neubauten nach mehreren Kriterien zu bewerten.

1. Ziel des Erwerbs festlegen. Man sollte verstehen, ob die Wohnung für den dauerhaften Wohnsitz, den Umzug der Familie, zur Vermietung, als Investition oder als Reserveoption gekauft wird. Dies hilft, die erforderliche Fläche, den Grad der Fertigstellung der Wohnung und die Anforderungen an die Infrastruktur zu bestimmen.

2. Dokumente und Fertigstellung überprüfen. Es sollten das Grundstück, die Genehmigungsdokumentation, der Mechanismus zur Mittelbeschaffung, die tatsächlichen Baugeschwindigkeiten, die in Betrieb genommenen Bauabschnitte und die Erfüllung der vorläufigen Verpflichtungen durch den Entwickler überprüft werden.

3. Den tatsächlichen Grad der Autonomie klären. Der Käufer sollte eine konkrete Liste der Systeme erhalten, die von einer Notstromquelle betrieben werden, sowie deren Leistung, die Dauer des autonomen Betriebs und die Art der Brennstoffversorgung oder des Ladevorgangs für Batterien erfahren.

4. Heizung, Wasser und Wärmedämmung überprüfen. Es ist notwendig, den Heiztyp, das Funktionsprinzip des Heizkessels und der Pumpen, die Möglichkeit der Reservierung von Warmwasser sowie die Eigenschaften der Fassade, Fenster und Dächer zu erfahren.

5. Den Gesamtbudget berechnen. Zu den Kosten der Wohnung sollten Renovierung, Möbel, Technik, Steuern, Dokumentenbearbeitung, Anschluss und zukünftige Unterhaltungskosten hinzugefügt werden.

6. Die Zahlungsbedingungen klären. Wenn die Kosten oder der Restbetrag an eine Fremdwährung gebunden sind, sollte der Käufer den Umrechnungsmechanismus, das Datum der Kursfestlegung und die möglichen Auswirkungen von Währungsbewegungen auf den Endbetrag verstehen.

7. Die zukünftige Liquidität bewerten. Die Attraktivität der Immobilie für zukünftige Käufer oder Mieter wird nicht nur von der Stadt und dem Stadtteil beeinflusst. Auch der Zustand des Hauses, die Qualität der technischen Systeme, die Verkehrsanbindung, die Verfügbarkeit von Unterkünften und Parkplätzen, die soziale Infrastruktur und die Möglichkeit, das ganze Jahr über komfortabel im Haus zu wohnen, sind von Bedeutung.

"Der wichtigste Rat für Bürger, die vor dem Winter eine Wohnung in einem Neubau erwerben möchten, ist, nicht einzelne Parameter zu vergleichen, sondern das gesamte Wohnmodell. Die Wohnung sollte den Bedürfnissen der Familie entsprechen, finanziell tragbar sein, einen klaren Einzugstermin haben, und das Haus sollte grundlegende Dienstleistungen unter verschiedenen Umständen bieten. Genau diese Kombination von Eigenschaften wird immer wichtiger", fasste Marianna Begunets zusammen.

Zur Erinnerung: Im Zeitraum von Januar bis Juli 2026 haben die Steuerzahler 8,4 Milliarden UAH an Immobiliensteuer, die nicht auf Grundstücke entfällt, in die Haushalte überwiesen. Das sind 8,9 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

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