Lecciones de cinco años de tokenización inmobiliaria: ¿por qué solo hay dos modelos que pueden funcionar?

La tokenización inmobiliaria solo representa 200 millones de dólares. Este artículo descompone cinco modelos de éxito y fracaso, señalando que los productos de crédito y de índices son el camino a seguir.

Escrito por: @FourPillarsFP

Traducido por: AididiaoJP, Foresight News

La clase de activos más grande del mundo es la inmobiliaria, pero en la cadena es una de las clases de activos más pequeñas. Según datos de RWA.xyz, en julio de 2026, la tokenización inmobiliaria distribuida alcanzará aproximadamente 203 millones de dólares, mientras que el mercado total de activos tokenizados será de aproximadamente 35 mil millones de dólares.

La diferencia es enorme, se han hecho muchos intentos y ha habido muchos fracasos, pero el capital sigue fluyendo. Esta semana, Index Industries salió de su estado de invisibilidad, completando una ronda de financiación inicial de 50 millones de dólares, con el objetivo de convertir los precios de la vivienda en un único token de índice.

¿Podría la tokenización inmobiliaria ser el próximo motor de crecimiento de RWA? El autor cree que sí, pero el crecimiento no provendrá de los modelos que la mayoría de la gente ha construido en el pasado. El verdadero crecimiento proviene de los productos de crédito y de índices. En cuanto a dividir un edificio en propiedad fraccionada, este es el modelo que la mayoría de la gente piensa primero, pero tiene el peor historial de rendimiento y es el más complejo en su estructura.

I. Hacer negocios financieros en bienes raíces es más fácil de tener éxito

Bajo la etiqueta de "tokenización inmobiliaria", en realidad hay cinco tipos de negocios. Ofrecen diferentes cosas a los tenedores, y su éxito o fracaso varía en consecuencia.

La propiedad fraccionada vende acciones de una empresa o fideicomiso que posee una propiedad. Los tenedores reciben alquileres y esperan vender, mientras que la plataforma mantiene su operación a través de tarifas de listado y de gestión por cada pequeño edificio. Estas tarifas no cubren los costos operativos, por lo que este es el modelo más débil de los cinco. RealT, Kasa Korea y Funble ya han cerrado.

El crédito hipotecario coloca las hipotecas en el libro mayor, permitiendo a los inversores ganar intereses pagados por los prestatarios. Los ingresos provienen de préstamos y servicios. Figure reportó ingresos netos de 393 millones de dólares en la primera mitad de 2026, con una ganancia neta de 132 millones de dólares. Este es el modelo más maduro de los cinco, pero el requisito es alcanzar una escala. Pineapple Financial trasladó más de 1,000 millones de dólares en registros de hipotecas a la cadena, pero en nueve meses solo generó 2.1 millones de dólares en ingresos.

La propiedad y la liquidación son los pasos en los que se verifica la propiedad, se custodia y se registra el contrato para transferir la propiedad del vendedor al comprador. No ofrece productos de inversión por sí misma. Propy registra contratos y transacciones, cobrando una tarifa por cada liquidación, y actualmente está utilizando un límite de financiación de 100 millones de dólares para adquirir empresas de propiedad. Los ingresos son estables, pero el crecimiento depende de la adquisición de empresas con licencia, y el autor prevé que la expansión será lenta.

El registro gubernamental equivale a incluir al gobierno en el modelo de propiedad fraccionada. La oficina de registro de tierras enumera a los tenedores de tokens como propietarios registrados, por lo que la reclamación legal de los tenedores es la más fuerte entre los cinco modelos. La plataforma de Dubái, Prypco Mint, cobra tarifas por emisión y transacción, y actualmente solo está abierta a residentes. El negocio en sí es confiable, pero solo puede seguir el ritmo de un organismo regulador.

La exposición al precio elimina completamente la propiedad en sí. Parcl ofrece contratos de apalancamiento de índices urbanos; USHP, basado en el índice de precios de Index Industries, planea lanzar un token respaldado en el cuarto trimestre de 2026. Los ingresos del negocio provendrán del tamaño de los activos atraídos por el índice y el volumen de transacciones que genera. Un índice diario también puede convertirse en un mercado perpetuo, como lo hizo HIP-3 de Hyperliquid para los índices de acciones.

La regla es clara: los modelos que ganan dinero a través de flujos de efectivo existentes como intereses de préstamos y tarifas de liquidación ya han alcanzado una escala. Los modelos que hacen que los inversores apuesten por un edificio o un administrador han fracasado más. Cada edificio tiene sus propios inquilinos, problemas de mantenimiento y legales, lo que hace que no se puedan estandarizar y replicar, y la plataforma pierde dinero en cada edificio.

II. ¿Por qué nunca ha funcionado?

Los inversores compran bienes raíces generalmente por dos razones: ingresos estables y aumento de precios. La tokenización promete reducir las barreras de entrada, al igual que los REITs en EE. UU. hacen que los activos costosos y difíciles de liquidar sean asequibles y vendibles.

Los productos en la cadena no han logrado cumplir con estos dos puntos. El autor identifica cuatro problemas: los rendimientos no se sostienen, las plataformas pierden dinero, los tokens casi no se negocian y el aumento de precios es demasiado pequeño.

Los rendimientos parecen altos, pero pocos pueden ser verificados.

Los productos de tokenización inmobiliaria prometen o publicitan rendimientos anuales que oscilan entre el 3.4% y el 16%. Pocos han sido auditados, por lo que la fuente de cada cifra es más importante que la cifra misma.

Los que publicitan los rendimientos más altos son precisamente las plataformas que ya han fracasado. RealT publicitó ingresos por alquiler del 6% al 16%, pero detuvo la mayoría de los pagos a finales de 2025, suspendió oficialmente las distribuciones en febrero de 2026 y anunció una liquidación voluntaria en julio.

Los números altos restantes son en su mayoría proyecciones o promedios auto-reportados. Prypco Mint en Dubái publicita un retorno neto anual del 8% al 12%, que es una proyección que suma ingresos por alquiler y apreciación de capital. Lofty afirma que hasta mayo de 2026, 111 propiedades tienen un rendimiento promedio de alquiler del 9.2%, pero no ha publicado su método de cálculo.

Los productos de crédito transfieren el dinero pagado por los prestatarios. El fondo de capital de vivienda de Figure mostró un rendimiento del 9% en febrero de 2026. El token PRIME de Hastra, basado en el mismo grupo de fondos, mostró un rendimiento nativo del 6.01% en DefiLlama.

Los números más bajos, sin embargo, tienen la base más sólida. Lucentblock, en Daegu, pagó aproximadamente un 5% en dividendos antes de venderse en octubre de 2025. El token de tierras AEON de Mitsui, según la ley de valores japonesa, espera un rendimiento bruto del 3.4%.

Los números regulados, realizados o rastreados por terceros, generalmente caen entre el 3% y el 6%.

La liquidez sigue siendo muy baja: Japón emite más, pero negocia menos.

Japón es el mercado regulado más grande para la tokenización inmobiliaria. En el año fiscal 2025, se emitieron 140.8 mil millones de yenes en tokens de valores inmobiliarios, representando aproximadamente el 85% de todas las emisiones de tokens de valores. BOOSTRY prevé que en el año fiscal 2026, las emisiones públicas acumuladas alcancen los 530.0 mil millones de yenes.

El mercado puede crecer porque está integrado en el sistema financiero existente. Los bancos fiduciarios poseen propiedades, y corredores como SBI y Nomura venden tokens a clientes minoristas, mientras que la cadena reemplaza el registro de fondo.

El mismo diseño también explica por qué no ha crecido hasta convertirse en un mercado en la cadena, con tres limitaciones muy destacadas.

Las transacciones secundarias son casi inexistentes. La bolsa digital de Osaka lanzó en marzo de 2026 8 tokens, valorados en 33.6 mil millones de yenes, pero la liquidación aún requiere dos días hábiles.

La red es cerrada. La mayoría de los tokens se emiten en libros de contabilidad de alianzas privadas, bloqueando el capital extranjero y el mercado en la cadena. Progmat apenas trasladó los tokens a Avalanche recientemente.

En esencia, es un producto de ahorro. Un rendimiento de alrededor del 3.4% es atractivo para los ahorradores japoneses, pero tiene un atractivo limitado para los inversores globales. El bajo volumen de transacciones indica que la mayoría de los compradores mantienen hasta el vencimiento.

Japón demuestra que la distribución regulada puede hacer que la tokenización inmobiliaria alcance una escala; también demuestra que solo emitir no crea un mercado líquido.

El aumento de precios no es suficiente.

Los precios de la vivienda no están aumentando lo suficientemente rápido como para atraer capital a la cadena. Los datos del BIS muestran que en la última década hasta finales de 2025, el mercado estadounidense de mejor rendimiento aumentó un 84%, aproximadamente un 6% anual. Singapur alrededor del 4% anual, Japón 3%, Corea 2%, y China continental y Hong Kong casi regresaron al punto de partida.

Estos retornos, en comparación con los rendimientos que los inversores en la cadena ya pueden obtener, parecen bastante bajos. El crédito hipotecario puede ofrecer rendimientos del 6% al 9% sin estar expuesto a la volatilidad de los precios de la vivienda. La tokenización de bonos del gobierno ha absorbido 15.9 mil millones de dólares, mientras que la inmobiliaria solo ha alcanzado 203 millones de dólares.

Los propietarios de viviendas obtienen mejores rendimientos que los índices porque han financiado la mayor parte de la compra de su vivienda y viven en el activo. Los tenedores de tokens solo obtienen cambios de precios no apalancados. Por lo tanto, la exposición al precio debe ser apalancada o combinada con ingresos para ser competitiva.

III. Lecciones de fracasos pasados: mover precios y deudas a la cadena, no mover edificios concretos

Los fracasos pasados se debieron a intentar mover el edificio en sí a la cadena, lo que resultó en problemas de gestión de propiedades, salidas demasiado estrechas y costos de plataforma. Hay dos modelos que podrían tener éxito porque mantienen el edificio en su lugar y solo mueven precios y deudas a la cadena.

El primero, crear un lugar para transacciones apalancadas y cobertura.

La demanda de exposición a los precios de la vivienda es real, pero construir un mercado utilizable es difícil, por las mismas razones que el mercado Pre-IPO: liquidez escasa y falta de un precio justo reconocido. Parcl no aprovechó esta oportunidad.

Los bienes raíces tienen una ventaja: los índices públicos proporcionan un precio de referencia. Los lugares de negociación pueden usar esto para ofrecer apalancamiento a los inversores que consideran que el 6% anual es demasiado bajo, y también proporcionar cobertura a los propietarios, desarrolladores y prestamistas que naturalmente están en largo en bienes raíces.

El segundo, crear crédito privado en la cadena dentro de un ecosistema combinable.

Las hipotecas generan flujos de efectivo, y Figure ya ha registrado aproximadamente 20 mil millones de dólares en hipotecas. Una vez que los préstamos se convierten en tokens, pueden ser vendidos, garantizados o fraccionados. Figure Connect vende préstamos a compradores externos, y el token PRIME, basado en su fondo de capital de vivienda, se utiliza como colateral en el mercado de préstamos de Solana.

Ambos modelos no requieren que la plataforma gestione inquilinos o mantenimiento, mientras que las plataformas tempranas fracasaron precisamente en este aspecto.

IV. Conclusión: el crecimiento proviene del crédito y de índices

Los bienes raíces pueden convertirse en el próximo motor de crecimiento de RWA, y el crecimiento provendrá de productos basados en crédito e índices.

El crédito hipotecario ya tiene aproximadamente 20 mil millones de dólares en la cadena. RWA.xyz lo considera crédito privado, sin incluir los 203 millones de dólares de la cifra inmobiliaria. Antes del lanzamiento de USHP, ya había compromisos de hasta 100 millones de dólares. Las transacciones en sus primeros meses pondrán a prueba si la exposición al índice puede encontrar la liquidez que nunca ha tenido un solo edificio.