Il costo di costruzione delle abitazioni ha superato i 2,25 milioni di dollari per m2, raggiungendo un record storico

Il costo diretto della costruzione residenziale ha registrato un salto storico superando per la prima volta la barriera dei 2.250.000 dollari per metro quadrato, cifra che equivale a un prezzo di 1.500 dollari per m2 in valori di opera pura. Considerando l'incidenza del terreno, le spese di gestione, l'equipaggiamento generale e gli onorari professionali, i progetti in fase di costruzione raggiungono prezzi finali tra i 2.900 e i 3.200 dollari per m2 nei corridoi urbani più richiesti della regione.{#p-1784833686623-40348}

Questa escalation nominale in pesos, combinata con la relativa stabilità del tasso di cambio e un processo di disinflazione generale, ha accelerato un forte aumento dei costi misurato in valuta forte. Il crescente divario di prezzi rispetto al mercato dell'usato solleva una serie di interrogativi sull'evoluzione degli investimenti, la fattibilità di nuovi lanci e la sostenibilità della redditività privata.{#p-1784833686623-97249}

Nella misurazione annuale, secondo l'Associazione Pymes della Costruzione della Provincia di Buenos Aires (Apymeco), il costo di costruzione riflette un aumento del 25,69%, mentre l'indice dei prezzi al consumo sale al 33,5%.{#p-1784833686623-18154}

L'ultimo movimento nella struttura dei costi è stato determinato dalla revisione delle scale salariali. La manodopera ha registrato un incremento del 7,65% in un solo mese per compensare i disallineamenti precedenti. Tuttavia, il comportamento accumulato della costruzione mostra una dinamica di rallentamento rispetto agli indici generali dell'economia. La variazione annuale del costo è del 13,05% rispetto a un'inflazione del 16,8%.{#p-1784833686623-45691}

Associazione Pymes della Costruzione della Provincia di Buenos Aires (Apymeco){#p-1784834203940-69778}

Nicolas Marín, presidente dell'Associazione Pymes della Costruzione della Provincia di Buenos Aires (Apymeco), ha spiegato le ragioni dietro l'evoluzione delle tabelle: "Il costo della costruzione in dollari potrebbe continuare a crescere durante il secondo semestre, sebbene in modo molto più moderato rispetto alla dinamica degli ultimi mesi. Misurato in valuta forte costante non presenta un valore particolarmente elevato, ma si colloca attorno ai suoi valori medi storici. I materiali aumenteranno al ritmo della svalutazione e rimarranno al di sotto dell'IPC a causa della debolezza della domanda."{#p-1784833686623-19371}

Il forte aumento del costo di costruzione non ha completamente frenato la pianificazione di nuovi progetti. Al contrario, durante il primo semestre si è registrato un maggiore acquisto di terreni e un incremento nella presentazione di piani per future opere, un segnale che gli sviluppatori interpretano come una scommessa a medio termine.{#p-1784834833092-58397}

Coloro che dispongono di liquidità preferiscono posizionarsi ora in posizioni strategiche piuttosto che aspettare uno scenario di maggiore concorrenza per la terra.{#p-1784834863933-22612}

Martín Flachsland, direttore marketing di Estudio Kohon, ha affermato che il costo di costruzione supera già i 1.600 dollari per m2, senza considerare l'incidenza del terreno, sebbene abbia ritenuto che il mercato inizi ad assorbire questi valori. Ha spiegato: "All'inizio l'impatto sulla redditività esiste, ma man mano che i lavori avanzano e compaiono i nuovi prezzi, il mercato li convalida. Alla fine si collocano anche al di sopra dell'usato e del prodotto finito, il cui costo medio rimane ancora al di sotto di questi livelli."{#p-1784834833092-6857}

Per l'esecutivo, la fase più complessa dell'aggiustamento dei costi sembra essere alle spalle. "Stiamo vedendo gli ultimi strascichi della correzione economica. Lo scenario punta a una maggiore stabilità e questo genera una prospettiva molto ottimista per il medio termine", ha affermato.

Flachsland ha sottolineato che il forte movimento nell'acquisto di terreni e l'aumento nella presentazione di progetti durante il primo semestre riflettono che gli sviluppatori continuano a scommettere sul business. A suo avviso, il rallentamento dell'inflazione e l'emergere di strumenti destinati a canalizzare investimenti verso il settore possono accelerare questa tendenza.

"Oggi entrare in un progetto in fase di costruzione può sembrare costoso, ma quando l'opera giunge al termine quel valore tende a trasformarsi in un'opportunità. L'investimento immobiliare continua a dimostrare capacità di preservare valore nel lungo periodo", ha sostenuto.

Costi contenuti, ma un'attività che ancora non decolla

Sebbene il costo del metro quadrato abbia nuovamente raggiunto un massimo in pesos e sia aumentato anche in dollari, per buona parte del settore il principale problema non è più quanto costa costruire, ma la mancanza di domanda.

Marín ha ritenuto che il costo di costruzione in dollari potrebbe ancora aumentare durante il secondo semestre, sebbene a un ritmo molto inferiore rispetto alla prima metà dell'anno. Ha spiegato: "Oggi il costo misurato in dollari costanti si colloca vicino ai suoi valori medi storici. Se i salari crescono sopra il tasso di cambio, il costo di costruzione in dollari potrebbe continuare ad aumentare".

Fonte: Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)

Riguardo ai materiali, ha indicato che la dinamica sarà diversa. "Crediamo che continueranno ad aumentare al ritmo della svalutazione e continueranno a crescere al di sotto dell'inflazione, come è avvenuto negli ultimi mesi, perché la domanda rimane molto debole e questo limita qualsiasi possibilità di applicare aumenti significativi", ha affermato.

Marín ha ricordato che il salto registrato a giugno è stato principalmente dovuto all'aggiustamento della manodopera e ha considerato che si è trattato di un'eccezione all'interno di una tendenza più moderata. "La stabilità del cambio, l'apertura delle importazioni e la bassa domanda sono oggi i principali fattori che contengono il costo di costruzione. Inoltre, la distorsione dei prezzi relativi dei materiali che si è verificata a fine 2023 è già stata corretta", ha indicato.

Tuttavia, ha avvertito che la discussione sul costo del metro quadrato perde rilevanza di fronte alla vera sfida che affronta l'attività. "La costruzione deve tornare a crescere e per questo servono condizioni che oggi non sono ancora presenti", ha riassunto.

Credito, opere pubbliche e redditi, le chiavi per la ripresa

Il presidente di Apymeco ha spiegato che la ripresa sostenuta del settore dipenderà da diversi fattori: la riattivazione delle opere pubbliche nazionali, provinciali e municipali, l'espansione del credito ipotecario e per gli sviluppatori, oltre a un miglioramento dei redditi e della fiducia per mobilitare il risparmio privato.

Marín ha affermato: "In Argentina il credito ipotecario rappresenta solo l'1% del Prodotto Interno Lordo, mentre in altri paesi della regione supera il 10%. Senza un sistema finanziario che supporti la domanda, l'acquisto di abitazioni dipende quasi esclusivamente dal risparmio preventivo delle famiglie e questo limita enormemente la crescita del settore".

Ha anche considerato fondamentale che i risparmi tornino a essere canalizzati verso investimenti produttivi e a recuperare il potere d'acquisto: "L'indicatore che misura quanti stipendi sono necessari per acquistare una casa è peggiorato di circa il 25% rispetto al 2017. Finché i redditi rimarranno indietro, sarà difficile ampliare la domanda genuina di abitazioni".

Un mercato più selettivo e professionale

Da Gewin Sviluppi osservano che l'aumento dei costi ha costretto a modificare il modo di analizzare ogni progetto, anche se escludono uno scenario di paralisi generalizzata. Ignacio Carpinelli, socio della sviluppatrice, ha spiegato che l'aumento del costo di costruzione in dollari preme sulla redditività perché i prezzi di vendita non evolvono con la stessa velocità. "La sfida non è più solo quanto costa costruire, ma quanto può pagare l'acquirente. Il mercato ha un limite e non basta più trasferire automaticamente tutti gli aumenti al prezzo finale", ha sottolineato.

Fonte: Associazione Pymes della Costruzione della Provincia di Buenos Aires (Apymeco)

In questo scenario, Carpinelli ha spiegato che gli sviluppatori hanno adottato un atteggiamento più conservativo: "Oggi è imprescindibile analizzare l'incidenza del terreno, la posizione, il prodotto e la struttura finanziaria prima di lanciare un progetto. Le opportunità esistono, ma richiedono una pianificazione molto più precisa".

Ha chiarito che non osserva una paralisi generalizzata, anche se ci sono sviluppi che riprogrammano fasi o posticipano lanci per rafforzare il loro schema finanziario.

"I progetti con buona prevendita, capitale proprio e terreni acquisiti a valori ragionevoli mantengono il loro ritmo. Al contrario, quelli che dipendono da vendite accelerate o sono stati progettati con margini molto ristretti affrontano maggiori difficoltà", ha affermato.

Ha anche sottolineato che molte aziende rivedono tipologie, superfici, finiture e schemi di finanziamento per adattarsi a un acquirente più esigente e selettivo.

Finanziamento a lungo termine per cambiare scala

I referenti consultati hanno concordato sul fatto che la crescita sostenuta della costruzione dipenderà meno da una riduzione puntuale dei costi e molto di più dalla consolidazione di un sistema di finanziamento a lungo termine.

I valori per costruire smetteranno di salire a un certo punto. Per ora è un'incognita

Carpinelli ha sostenuto che strumenti come la cartolarizzazione dei portafogli ipotecari, nuovi veicoli per finanziare sviluppi immobiliari e una maggiore partecipazione del mercato dei capitali permetterebbero di ampliare significativamente l'offerta di credito.{#p-1784834833092-43323}

Ha anche considerato che eventuali meccanismi di esternalizzazione dei capitali destinati specificamente al settore potrebbero apportare liquidità aggiuntiva, sempre sotto regole chiare e con adeguati controlli.{#p-1784834833092-82833}

"La costruzione mobilita occupazione, investimenti e attività in decine di industrie. Ma ha bisogno di una domanda finanziata per crescere in modo sostenuto. Senza credito ipotecario per l'acquirente finale sarà molto difficile che il settore raggiunga una scala molto superiore a quella attuale. La prevedibilità economica, il finanziamento a lungo termine e regole stabili saranno le variabili che definiranno la prossima fase del mercato", ha concluso Carpinelli.