Mutui e garanzie: il governo prepara un nuovo sistema per ampliare l'accesso alla casa

Il mercato dei mutui sta attraversando una fase di transizione. Dopo il forte impulso registrato fino a metà del 2025, quando i prestiti UVA sono tornati a essere uno dei principali motori delle compravendite immobiliari, il ritmo di concessione ha iniziato a rallentare. Le banche attribuiscono questa situazione, principalmente, alla mancanza di fondi sufficienti per sostenere l'elevata domanda emersa dopo la riapertura delle linee di mutuo.

In questo scenario, il governo sta preparando un progetto di legge che cercherà di dare un nuovo impulso al finanziamento attraverso uno schema che combinerà i mutui tradizionali con garanzie fornite dalle Società di Garanzia Reciproca (SGR). L'iniziativa fa parte del pacchetto di riforme promosso dal Ministero della Deregolamentazione e Trasformazione dello Stato (guidato da Federico Sturzenegger) e mira, inoltre, a sviluppare un mercato secondario di mutui che consenta alle banche di recuperare liquidità per continuare a prestare.

L'intenzione ufficiale è quella di risolvere uno dei principali colli di bottiglia che oggi affronta il sistema. Sebbene la domanda di prestiti rimanga forte, molte entità hanno moderato il ritmo di approvazione di nuovi prestiti perché i fondi disponibili per finanziarli hanno iniziato a scarseggiare.

Attualmente, la Banca Nazionale concentra circa il 60% dei mutui UVA concessi nel paese, mentre BBVA guida il segmento tra le banche private con una quota vicina al 15%. Il resto del mercato è distribuito tra diverse entità finanziarie che hanno anche ridotto il volume di nuove operazioni rispetto all'anno scorso.

Perché il governo promuove un nuovo schema

La proposta ufficiale non modifica il funzionamento di base di un mutuo. La casa continuerà a essere la principale garanzia del prestito, come avviene attualmente.

La differenza sta nel fatto che la banca avrà un supporto aggiuntivo fornito da una Società di Garanzia Reciproca, conosciuta come SGR.

Queste entità già operano in Argentina come strumenti per facilitare l'accesso al finanziamento di piccole e medie imprese. La loro funzione consiste nel fornire garanzie che riducono il rischio per chi presta il denaro. Ora il governo intende trasferire questo meccanismo al mercato dei mutui.

In pratica, se una banca concede un prestito per acquistare una casa, la proprietà continuerà a essere la garanzia principale. Tuttavia, ci sarà anche una copertura complementare fornita da una SGR che supporterà parte del rischio assunto dall'ente finanziario in caso di eventuale inadempimento del debitore.

La percentuale di tale copertura non è ancora stata definita e farà parte del dibattito legislativo e della futura regolamentazione.

L'obiettivo: far sì che le banche tornino a prestare di più

Il progetto incorpora anche un altro componente considerato chiave per ampliare il finanziamento. L'intenzione è quella di facilitare la cartolarizzazione dei mutui. Si tratta di un meccanismo utilizzato in diversi mercati internazionali attraverso il quale le banche raggruppano un portafoglio di mutui e lo trasformano in strumenti finanziari che possono poi vendere a investitori attraverso il mercato dei capitali.

Con questa operazione recuperano liquidità prima della scadenza originale di ogni prestito e utilizzano queste risorse per concedere nuovi crediti.{#p-1785260605984-53925}

Il progetto ufficiale cerca anche di promuovere la cartolarizzazione dei mutui affinché le banche possano trasformare i loro portafogli di prestiti in strumenti finanziari, recuperare liquidità e concedere nuovi prestiti per l'abitazione{#p-1785261628981-53010}
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In altre parole, invece di aspettare venti o trenta anni per recuperare il denaro prestato, le entità possono ottenere fondi molto prima attraverso la vendita di quei portafogli ipotecari.{#p-1785260605984-96148}

Secondo la visione ufficiale, questo circuito permetterebbe di ampliare in modo sostenibile l'offerta di prestiti per l'abitazione senza modificare lo schema tradizionale dei mutui.{#p-1785260605984-4497}

Un mercato che ha perso slancio {#p-1785260605984-62181}

La crescita del credito ipotecario durante il 2025 ha permesso di recuperare uno strumento che era praticamente scomparso per diversi anni.{#p-1785260605984-75556}

Tuttavia, negli ultimi 7 mesi hanno iniziato a comparire segnali di rallentamento. Germán Gómez Picasso, di Reporte Inmobiliario, ha spiegato che attualmente i prestiti ipotecari partecipano a circa il 12% al 13% delle operazioni di compravendita, molto al di sotto del picco registrato lo scorso anno.{#p-1785260605984-53533}

"L'erogazione di prestiti sostiene tra il 12% e il 13% delle compravendite. Lo scorso anno ha raggiunto il 25% del totale delle operazioni. Sono necessari strumenti che incentivino le banche a essere più attive per tornare al 50% delle operazioni con prestiti, come è avvenuto nei momenti migliori dell'Argentina negli anni '90 e tra il 2017 e il 2018", ha affermato.{#p-1785260605984-58465}

Sebbene la domanda di prestiti ipotecari rimanga forte, molte banche hanno moderato l'erogazione di nuovi prestiti a causa della mancanza di finanziamento. Il governo cerca di invertire questo scenario con un nuovo schema di garanzie e cartolarizzazione dei mutui{#p-1785261736378-62569}
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Per Gómez Picasso, qualsiasi iniziativa destinata a rafforzare il finanziamento è positiva, anche se considera prematuro trarre conclusioni sull'efficacia del nuovo schema.{#p-1785260605984-5369}

Ha affermato: "Non so quale sarà la sua utilità reale né come verrà implementato. Preferisco aspettare di conoscere tutti i dettagli prima di fare una valutazione".{#p-1785260605984-57655}

Cosa manca da definire {#p-1785260605984-30769}

Sebbene il governo abbia già anticipato le principali linee guida del progetto, ci sono ancora numerosi aspetti in sospeso.{#p-1785260605984-67605}

Tra questi ci sono la percentuale del prestito che copriranno le SGR, i requisiti che dovranno soddisfare coloro che richiedono un credito, i limiti delle garanzie, il funzionamento operativo tra banche e società di garanzia e il quadro normativo che saranno supervisionati dalla Banca Centrale e dalla Commissione Nazionale dei Valori.

Resta anche da determinare se questo sistema coesisterà esclusivamente con i crediti attuali in pesos adeguati per UVA o se potrà estendersi a future linee di finanziamento in altre valute.

Per gli esperti, questi dettagli saranno determinanti per misurare il vero impatto della riforma.

Il ruolo delle garanzie

Federico González Rouco, economista di Empiria Consultores e specialista nel mercato immobiliare, ha ritenuto che rafforzare il sistema di garanzie rappresenti un passo positivo per ampliare il credito, anche se ha chiarito che ci sono ancora poche informazioni sull'implementazione concreta.

Come spiegato, le Società di Garanzia Reciproca già costituiscono un mercato sviluppato in altri segmenti di finanziamento e potrebbero fornire uno strumento aggiuntivo per ridurre il rischio dei prestiti ipotecari.

L'economista ha sostenuto che qualsiasi meccanismo che incorpori garanzie aggiuntive, assicurazioni o strumenti di cartolarizzazione contribuisce a rafforzare il sistema finanziario e ad ampliare le possibilità di finanziamento.

Tuttavia, ha avvertito che è ancora necessario sapere come parteciperanno effettivamente le SGR, quale incentivo avranno le banche per utilizzare questo schema e quale sarà la percentuale di copertura che offriranno queste garanzie.

González Rouco ha anche ritenuto importante definire se il nuovo meccanismo funzionerà come una sorta di assicurazione ipotecaria o se avrà un design diverso all'interno del mercato finanziario argentino.

La sfida del finanziamento

Uno dei principali problemi che le autorità cercano di risolvere è la disponibilità di risorse per continuare a concedere prestiti.

L'ottenimento di un credito ipotecario richiede la presentazione di documentazione personale, prove di reddito e informazioni sull'immobile. Il governo sta valutando di incorporare garanzie aggiuntive per accelerare l'approvazione dei prestiti e ampliare l'accesso al finanziamento per la casa
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Quando una banca concede un credito ipotecario, immobilizza una quantità significativa di fondi per periodi che possono superare i venti anni.

Se poi riesce a vendere quel portafoglio nel mercato dei capitali tramite strumenti garantiti da quelle ipoteche, recupera liquidità e può utilizzare quel denaro per finanziare nuove operazioni.

Questo circuito rappresenta uno dei pilastri del progetto ufficiale e potrebbe diventare uno strumento per ampliare l'accesso al credito senza dipendere esclusivamente dai depositi ricevuti dalle istituzioni finanziarie.{#p-1785260605984-58310}

Tuttavia, il funzionamento dello schema dipenderà anche dall'interesse che questi strumenti susciteranno tra gli investitori istituzionali e dalla profondità che riuscirà a raggiungere il mercato dei capitali argentino.{#p-1785260605984-17180}

In questo contesto, González Rouco ha ritenuto che qualsiasi strumento destinato a rafforzare le garanzie e ampliare le alternative di finanziamento rappresenti un progresso per il mercato ipotecario, sebbene abbia sottolineato che l'efficacia del sistema dipenderà dalla regolamentazione e dall'interesse mostrato sia dalle banche che dalle SGR per partecipare al nuovo schema, ha concluso.