Czy to dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego UVA? Co sądzą eksperci i co należy zrozumieć przed podjęciem decyzji

Kredyt hipoteczny zyskał na znaczeniu od połowy 2024 roku, kiedy to większa stabilność makroekonomiczna, spowolnienie inflacji oraz bardziej przewidywalna dynamika kursów walutowych skłoniły banki do wznowienia linii UVA, pożyczek, których kapitał jest aktualizowany zgodnie z inflacją.

Odbudowa nastąpiła również z bardzo niskiej bazy, ponieważ kredyt hipoteczny praktycznie zniknął po kryzysie walutowym w 2018 roku oraz późniejszym pogorszeniu inflacji, dochodów i przewidywalności makroekonomicznej. Mimo to rynek wciąż jest daleki od głębokości osiągniętej podczas pierwszej fali UVA w 2017 i 2018 roku.

Równocześnie rynek nieruchomości w Buenos Aires znacząco się odbudował w ostatnich latach. Po szczycie około 63 000 aktów notarialnych w 2017 roku i prawie 56 000 w 2018 roku, transakcje spadły w 2019 i 2020 roku, aby następnie rozpocząć stopniowy wzrost.

Najsilniejszy skok nastąpił w 2025 roku, kiedy to zrealizowano blisko 70 000 aktów notarialnych, a rok ten okazał się piątym najlepszym w ciągu ostatnich 27 pomiarów, z 13 953 operacjami hipotecznymi. W pierwszej połowie 2026 roku ta odbudowa trwa, z 35 528 aktami notarialnymi od stycznia do lipca, co stanowi zaledwie 1,8% mniej niż w tym samym okresie roku ubiegłego, chociaż operacje hipoteczne wykazują bardziej wyraźny spadek.

Ponadto budownictwo jest kluczowym elementem wspierającym rozwój rynku nieruchomości, ponieważ określa, ile nowych mieszkań wchodzi do oferty, a tym samym, ile transakcji może zakończyć się aktami notarialnymi i być finansowanych kredytami hipotecznymi. W tym zakresie odbudowa wciąż jest nieregularna: ISAC (Wskaźnik Syntetyczny Aktywności Budowlanej), opracowywany przez INDEC w celu pomiaru rozwoju sektora na podstawie zużycia materiałów i innych komponentów związanych z budową, wzrósł o 4% w skali roku w czerwcu i o 2,8% w pierwszej połowie roku, chociaż spadł o 4,1% w porównaniu do maja.

W tym kontekście rząd ogłosił schemat, który ma na celu skierowanie do 2 bilionów dolarów z Funduszu Gwarancji Zrównoważonego Rozwoju (FGS) ANSES do banków, aby zwiększyć finansowanie hipoteczne i ograniczyć koszt nowych linii do UVA plus 7,5%. Środek ten pojawia się również w szczególnym momencie dla relacji między inflacją a dolarem.

Po silnym skoku kursu walutowego pod koniec 2023 roku, kurs oficjalny zaczął rosnąć w znacznie bardziej umiarkowanym tempie niż Wskaźnik Cen Konsumpcyjnych (CPI). W rezultacie UVA znacznie drożała w porównaniu do dolara, a relacja między tymi dwiema zmiennymi osiągnęła historycznie wysokie poziomy, co obecnie pozwala, aby jednostka kredytu kupowała stosunkowo więcej dolarów i w ten sposób więcej mieszkań wycenianych w dolarach amerykańskich.

W tym kontekście inwestorzy zastanawiają się, czy dziś jest dobry moment na wzięcie kredytu UVA, ile może wnieść nowe finansowanie oraz jakie zmiany w inflacji, dolarze lub stopach procentowych mogą sprawić, że ta przewaga się utrzyma lub odwróci.

Nowe finansowanie może zwiększyć podaż, ale z ograniczeniami

Pierwszą kwestią dla osoby rozważającej wzięcie kredytu UVA jest jak bardzo oferta może się zmienić w wyniku nowego schematu rządowego. Środek ten ma na celu rozwiązanie jednego z historycznych problemów argentyńskiego systemu hipotecznego, ponieważ banki zazwyczaj pozyskują fundusze na znacznie krótsze okresy niż 20 lub 30 lat trwania kredytu hipotecznego.

Dla Federico González Rouco, starszego ekonomisty z Empiria, ogłoszenie może wygenerować impuls, chociaż część finansowania prawdopodobnie zastąpi zasoby, które instytucje już pozyskują innymi drogami. "Nie wyobrażam sobie, że te około 20 000 kredytów, które mogłyby być sfinansowane, przełoży się w całości na dodatkowy kredyt", wyjaśnił.

Jak szczegółowo opisał, banki takie jak Ciudad czy Nación w tym roku sięgnęły po obligacje negocjacyjne, aby zdobyć fundusze i udzielać pożyczek, więc teraz mogą zastąpić część tych emisji tańszym, prostszym i bardziej elastycznym źródłem.

González Rouco podkreślił, że porównanie powinno być dokonywane na poziomie krajowym. "W zeszłym roku było około 44 000 operacji na poziomie krajowym, podczas gdy w Buenos Aires było ich od 13 000 do 15 000", wyjaśnił, szacując, że w 2026 roku całkowita liczba może wynieść około 30 000.

Dla Andrésa Salinasa, ekonomisty i wykładowcy z UNLAM, środek ten również powinien być oceniany w kontekście bardziej strukturalnego problemu. W tym sensie wyjaśnia, że "Argentyna charakteryzuje się oknami kredytów hipotecznych. Co około 10 lat się pojawiają, trwają jeden lub dwa lata, a potem marzenie o własnym domu znów staje się dostępne tylko dla jeszcze mniejszej grupy", zauważył.

Dlatego cieszy się, że każda inicjatywa mająca na celu zmniejszenie tej nieregularności idzie w dobrym kierunku. Jednak ostrzegł, że nowe finansowanie nie eliminuje ograniczeń po stronie popytu.

Chociaż poprawia płynność dostępną dla banków, "wciąż pozostaje wiele niezaspokojonego popytu, a większość nie spełnia wymagań, aby uzyskać kredyt UVA". Wchodzą tu nie tylko formalne warunki wymagane przez instytucje, ale także stabilność zatrudnienia i zdolność gospodarstwa domowego do przetrwania w trudnych warunkach ekonomicznych.

Ponadto efekt nie byłby natychmiastowy. W tym kontekście Salinas oszacował, że środek ten mógłby dodać te 20 000 kredytów, chociaż ostrzegł, że wdrożenie zajmie czas. "Dopiero w grudniu lub nawet w styczniu zobaczymy wzrost liczby dłużników hipotecznych, ponieważ procedury trwają średnio około trzech miesięcy", oszacował.

Nowy schemat ma na celu zwiększenie dostępu do kredytów hipotecznych, chociaż nadal istnieją ograniczenia po stronie oferty i dochodów rodzinnych.

Relacja między UVA a dolarem stanowi okazję

Drugi punkt dotyczy momentu wejścia. Obecnie UVA wynosi około $2 094,86, a dolar oficjalny oscyluje wokół $1 510, co daje relację bliską u$s1,39 za UVA, w porównaniu do historycznej średniej bliskiej u$s0,82. Z perspektywy odwrotnej, jeden dolar kupuje dziś około 0,74 UVA, podczas gdy historycznie kupował blisko 1,07.

Dla González Rouco, to odchylenie stanowi pozytywny sygnał dla tych, którzy zaciągają dług indeksowany, aby kupić aktywa wyceniane w dolarach. "To, że obecnie jest tak wysokie, około 1,40, stanowi okazję", stwierdził. Jego argumentacja opiera się na tym, że relacja już znajduje się na ekstremalnych poziomach i może częściowo skorygować się w ciągu najbliższych lat.

Ta korekta nie musi być nagła, aby wywołać różnicę. "Mogłaby na przykład wynosić 10%. A korekta o 10% w kontekście majątkowym kredytu oznacza zmniejszenie relacji między długiem a wartością nieruchomości" - wyjaśnił González Rouco. Innymi słowy, szybsza deprecjacja peso w porównaniu do aktualizacji UVA może zmniejszyć ciężar długu w porównaniu do nieruchomości wycenianej w dolarach.

Salinas zgadza się z tą możliwością, chociaż uważa, że bardziej intuicyjne jest spojrzenie na relację odwrotnie. "Dziś za dolara kupujesz 0,74 UVA, a średnia historyczna wynosi 1,07. Dlatego dzisiaj jest dobry moment na wzięcie kredytu w UVA, ponieważ będziesz mógł kupić więcej dolarów niż w średniej historycznej" - stwierdził. Niemniej jednak zaznaczył, że ten wniosek wynika wyłącznie z relacji między obiema zmiennymi i sam w sobie nie wystarcza do podjęcia decyzji o zaciągnięciu długu.

Dlatego proponuje aktywne zarządzanie pożyczką. "Strategia powinna polegać na spłacie raty oraz oszczędzaniu i inwestowaniu w dolary, aby czekać na moment, w którym deprecjacja przejdzie w inflację" - wyjaśnił. Ponieważ UVA uwzględnia zmiany cen z opóźnieniem, te epizody mogą generować okna, w których opłaca się przedterminowo spłacić część lub całość salda.

Salinas wykorzystał pierwszą falę kredytów UVA, aby pokazać, jak wielki może być ten efekt. Jak wyjaśnił, osoba, która w 2016 roku wzięła pożyczkę równą 80 000 USD, mogła w połowie 2020 roku znaleźć okazję do jej spłaty za około 30 000 USD. Z kolei, jeśli po prostu kontynuowała płacenie rat bez wykorzystania tej różnicy, do 2025 roku mogła znów zarejestrować dług przekraczający 90 000 USD. Dlatego ostrzegł, że "to jest kredyt, który, jeśli nic nie zrobisz przez całe jego życie, może mieć ogromny koszt alternatywny."

Relacja UVA-dolar sprzyja dziś dostępowi do nieruchomości wycenianych w dolarach.

Nie ma magicznej stawki, a głównym ograniczeniem są dochody.

Trzecim pytaniem jest, od którego momentu kredyt przestaje być opłacalny. W tej kwestii obaj specjaliści zgadzają się, że nie ma jednej stawki, która byłaby stosowana do wszystkich gospodarstw domowych.

"Nie ma konkretnej wartości, od której przestaje być opłacalne zaciąganie kredytu hipotecznego, ponieważ to w dużej mierze zależy od sytuacji osobistej każdego kredytobiorcy" - wyraził González Rouco. Jako przykład przypomniał, że istniały linie kredytowe bliskie UVA plus 15%, ale w tych przypadkach głównym problemem nie był tylko skumulowany koszt, ale początkowa bariera wejścia. "Początkowa rata mogła być bezpośrednio nie do spłacenia" - dodał.

Salinas również koncentruje się na sytuacji indywidualnej. "To w dużej mierze zależy od twojej sytuacji, twojego dochodu i tego, jak się dostosowuje" - wyjaśnił. Pracownik, którego wynagrodzenie jest regularnie aktualizowane w związku z inflacją, z stabilnością i zdolnością do oszczędzania, staje w obliczu bardzo innego ryzyka niż rodzina, której dochody dostosowują się raz w roku lub która ma mniejszy margines w przypadku utraty pracy.

Aun así, considera que stopy procentowe nie są koniecznie niezgodne z poziomem rozwoju rynku argentyńskiego. Jako porównanie, wskazał, że w Chile hipoteki mogą wynosić około 5% powyżej inflacji, w systemie, w którym kredyty hipoteczne stanowią około 20% PKB. W Argentynie, z kolei, wynoszą zaledwie 1,5%. Dlatego „mówienie o rzeczywistych stopach na poziomie 7% nie wydaje się tak absurdalne dla argentyńskiego rynku, który dopiero stawia pierwsze kroki”.

W tym kontekście nie oczekuje również, że nowy schemat spowoduje nagły spadek kosztów kredytów rzeczywiście udzielanych. Jak wyjaśnił, BBVA i Banco Nación koncentrują około 80% operacji i już oferują stawki bliskie UVA plus 7%, dlatego największy wpływ może pojawić się w ilości i dostępności finansowania przed drastycznym obniżeniem stawek.

Prawdziwe ryzyko pojawia się, gdy rozwój raty oddala się od dochodów gospodarstwa domowego. "Ważne jest, aby system UVA działał, aby makroekonomia była uporządkowana, a waluta nie traciła siły nabywczej przez dłuższy czas", powiedział Salinas.

Jeśli płace podążają za inflacją i ta nadal spada, dodał, proporcja dochodu przeznaczona na spłatę raty powinna pozostać stosunkowo stabilna. Jeśli ta relacja zostanie zerwana, kredyt może stać się trudny do utrzymania, nawet jeśli początkowa stawka wydaje się rozsądna.

Niniejsza treść ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady finansowej, inwestycyjnej, prawnej ani podatkowej. Wszelkie wydarzenia, nagrody, promocje online lub powiązane informacje, o których tu mowa, nie powinny być traktowane jako rekomendacja, zachęta ani zaproszenie do kupna, sprzedaży, wymiany lub innego rodzaju obrotu aktywami kryptograficznymi. Aktywa kryptograficzne charakteryzują się dużą zmiennością i mogą prowadzić do strat. Dostępność usług, produktów i powiązanych wydarzeń WEEX może się różnić w zależności od regionu. Użytkownik jest odpowiedzialny za upewnienie się, że jego udział jest zgodny z obowiązującymi lokalnymi przepisami i regulacjami.