Est-ce le bon moment pour obtenir un crédit immobilier UVA ? Ce que pensent les experts et ce qu'il faut comprendre avant de le faire

Le crédit immobilier a de nouveau gagné du terrain depuis la mi-2024, lorsque une plus grande stabilité macroéconomique, le ralentissement de l'inflation et une dynamique de change plus prévisible ont encouragé les banques à relancer les lignes UVA, des prêts dont le capital est ajusté en fonction de l'inflation.{#p-1788214406840-837}

La reprise est également partie d'une base très basse, puisque le crédit immobilier a pratiquement disparu après la crise de change de 2018 et la détérioration subséquente de l'inflation, des revenus et de la prévisibilité macroéconomique. Pourtant, le marché reste encore loin de la profondeur atteinte lors de la première vague UVA de 2017 et 2018.{#p-1788214530560-10224}

Parallèlement, le marché immobilier de Buenos Aires a consolidé une reprise importante au cours des dernières années. Après un pic d'environ 63 000 actes en 2017 et près de 56 000 en 2018, les opérations se sont effondrées en 2019 et 2020, pour ensuite commencer une reprise progressive.{#p-1788214406840-9763}

Le saut le plus fort est arrivé en 2025, lorsque près de 70 000 actes ont été réalisés et l'année a été la cinquième meilleure des 27 dernières mesures, avec 13 953 opérations hypothécaires. Depuis le début de 2026, cette reprise se maintient, avec 35 528 actes entre janvier et juillet, à peine 1,8 % de moins que pendant la même période de l'année dernière, bien que les opérations hypothécaires montrent une baisse plus marquée.{#p-1788214567399-47031}

De plus, la construction est un autre élément clé pour soutenir l'expansion du marché immobilier, car elle détermine combien de nouveaux logements sont ajoutés à l'offre et, par conséquent, combien d'opérations peuvent se terminer par des actes et être financées par des crédits immobiliers. À cet égard, la reprise reste irrégulière : l'ISAC (Indicateur Synthétique de l'Activité de la Construction), élaboré par l'INDEC pour mesurer l'évolution du secteur à partir de la consommation de matériaux et d'autres composants liés aux travaux, a progressé de 4 % en glissement annuel en juin et de 2,8 % au cours du semestre, bien qu'il ait chuté de 4,1 % par rapport à mai.{#p-1788214406841-3648}

Dans ce contexte, le gouvernement a annoncé un schéma pour canaliser jusqu'à 2 billions de pesos du Fonds de Garantie de Durabilité (FGS) de l'ANSES vers les banques, dans le but d'élargir le financement hypothécaire et de limiter le coût des nouvelles lignes à UVA plus 7,5 %. Cette mesure arrive, de plus, à un moment particulier pour la relation entre l'inflation et le dollar.{#p-1788214406841-6129}

Après le fort saut de change de fin 2023, le taux de change officiel a commencé à progresser à un rythme beaucoup plus modéré que l'Indice des Prix à la Consommation (IPC). En conséquence, la UVA a beaucoup plus augmenté que le dollar et la relation entre ces deux variables a atteint des niveaux historiquement élevés, ce qui permet aujourd'hui que chaque unité de crédit achète relativement plus de dollars et, par ce biais, plus de logements évalués en monnaie américaine.{#p-1788214681401-8158}

Dans ce contexte, les investisseurs se demandent si c'est un bon moment pour obtenir un crédit UVA, combien le nouveau financement peut apporter et quels changements dans l'inflation, le dollar ou les taux pourraient faire en sorte que cet avantage se maintienne ou se renverse.{#p-1788214406841-36469}

Le nouveau financement pourrait élargir l'offre, mais avec des limitations {#p-1788214725296-39439}

La première question pour ceux qui envisagent de prendre un UVA est combien l'offre peut réellement changer à partir du nouveau schéma officiel. La mesure vise à résoudre l'un des problèmes historiques du système hypothécaire argentin, car les banques ont tendance à capter des fonds sur des périodes beaucoup plus courtes que les 20 ou 30 ans de durée d'une hypothèque.{#p-1788215101200-33500}

Pour Federico González Rouco, économiste senior d'Empiria, l'annonce peut générer un élan, bien qu'une partie du financement remplace probablement des ressources que les entités obtiennent déjà par d'autres voies. "Je ne m'imagine pas que ces environ 20 000 crédits qui pourraient être financés se traduisent intégralement par un crédit supplémentaire", a-t-il expliqué.

Selon ses détails, des banques comme Ciudad ou Nación ont eu recours cette année à des obligations négociables pour obtenir des fonds et prêter, de sorte qu'elles pourraient remplacer une partie de ces émissions par une source plus économique, simple et agile.

González Rouco a souligné que la comparaison doit se faire à l'échelle nationale. "L'année dernière, il y a eu environ 44 000 opérations à l'échelle nationale, tandis qu'à Buenos Aires, elles se sont situées entre 13 000 et 15 000", a-t-il précisé, tout en estimant qu'en 2026, le total pourrait se situer autour de 30 000.

Pour Andrés Salinas, économiste et enseignant à l'UNLAM, la mesure doit également être évaluée dans le cadre d'un problème plus structurel. À cet égard, il explique que "l'Argentine se caractérise par avoir des fenêtres de crédits hypothécaires. Environ tous les 10 ans, elles apparaissent, durent un ou deux ans et de nouveau, le rêve de la maison devient pour une minorité encore plus petite", a-t-il signalé.

C'est pourquoi il a salué toute initiative visant à réduire cette intermittence va dans la bonne direction. Cependant, il a averti que le nouveau financement n'élimine pas les restrictions du côté de la demande.

Bien que cela améliore la liquidité disponible pour les banques, "il reste encore une forte demande insatisfaite et la grande majorité ne remplit pas les conditions pour accéder à un crédit UVA". Cela inclut non seulement les conditions formelles exigées par les entités, mais aussi la stabilité de l'emploi et la capacité du foyer à traverser des scénarios économiques adverses.

De plus, l'effet ne serait pas immédiat. À cet égard, Salinas a estimé que la mesure pourrait ajouter ces 20 000 crédits, bien qu'il ait averti que la mise en œuvre prendra du temps. "Nous ne verrons des augmentations de débiteurs hypothécaires qu'en décembre ou même en janvier, car les démarches prennent environ trois mois en moyenne", a-t-il estimé.

Le nouveau schéma vise à élargir l'accès au crédit hypothécaire, bien que des limites persistent du côté de l'offre et des revenus familiaux.

La relation entre UVA et dollar représente une opportunité

Le deuxième point concerne le moment d'entrée. Actuellement, l'UVA est proche de $2 094,86 et le dollar officiel tourne autour de $1 510, ce qui laisse une relation proche de u$s1,39 par UVA, par rapport à une moyenne historique proche de u$s0,82. Vu à l'envers, un dollar achète aujourd'hui environ 0,74 UVA, alors qu'historiquement, il en achetait près de 1,07.

Pour González Rouco, cet écart constitue un signe favorable pour ceux qui contractent une dette indexée pour acheter un actif évalué en dollars. "Le fait qu'il soit actuellement si élevé, autour de 1,40, représente une opportunité", a-t-il soutenu. Son argument est que la relation est déjà à des niveaux extrêmes et pourrait se corriger partiellement au cours des prochaines années.

Cette correction n'a pas besoin d'être abrupte pour générer une différence. "Je pourrais corriger, par exemple, de 10 %. Et une correction de 10 %, en termes patrimoniaux du crédit, implique une réduction de la relation entre la dette et la valeur de l'immobilier", a expliqué González Rouco. En d'autres termes, une dépréciation du peso plus rapide que la mise à jour de l'UVA peut réduire le poids de la dette lorsqu'on la compare à une propriété évaluée en dollars.

Salinas est d'accord avec l'opportunité, bien qu'il considère plus intuitif de regarder la relation à l'envers. "Aujourd'hui, avec un dollar, vous achetez 0,74 UVA et la moyenne historique est de 1,07. Donc, aujourd'hui est un bon moment pour prendre un crédit en UVA, car vous pourrez acheter plus de dollars qu'à la moyenne historique", a-t-il affirmé. Néanmoins, il a précisé que cette conclusion découle exclusivement de la relation entre les deux variables et ne suffit pas à elle seule pour décider s'il est judicieux de s'endetter.

C'est pourquoi il propose une gestion active du prêt. "La stratégie devrait être de payer la mensualité et d'épargner et d'investir en dollars pour attendre le moment où la dévaluation dépasse l'inflation", a-t-il expliqué. Comme l'UVA intègre la variation des prix avec un retard, ces épisodes peuvent générer des fenêtres où il est avantageux de prépayer une partie ou la totalité du solde.

Salinas a utilisé la première vague de crédits UVA pour montrer l'ampleur que cet effet peut atteindre. Selon ses explications, une personne qui aurait pris en 2016 un prêt équivalent à 80 000 $ pouvait avoir trouvé vers le milieu de 2020 une opportunité pour l'annuler pour environ 30 000 $. En revanche, si elle continuait simplement à payer les mensualités sans profiter de ce décalage, vers 2025, elle pourrait à nouveau enregistrer une dette supérieure à 90 000 $. C'est pourquoi il a averti que "c'est un crédit qui, si vous ne faites rien pendant toute sa durée, peut avoir un coût d'opportunité énorme".
La relation UVA-dólar favorise aujourd'hui l'accès à des logements évalués en dollars.

Il n'y a pas de taux magique et la principale limite réside dans les revenus.

La troisième question est de savoir où apparaît le point à partir duquel le crédit cesse d'être avantageux. À ce sujet, les deux spécialistes s'accordent à dire qu'il n'existe pas de taux unique applicable à tous les ménages.

"Il n'existe pas de valeur spécifique à partir de laquelle il cesse d'être avantageux de prendre un crédit hypothécaire, car cela dépend beaucoup de la situation personnelle de chaque emprunteur", a déclaré González Rouco. À titre d'exemple, il a rappelé qu'il y avait eu des lignes proches de l'UVA plus 15 %, mais dans ces cas, le principal problème n'était pas seulement le coût accumulé, mais la barrière initiale pour entrer. "La mensualité initiale pouvait directement s'avérer impayable", a-t-il approfondi.

Salinas met également l'accent sur la situation individuelle. "Cela dépend beaucoup de votre situation, de vos revenus et de la manière dont cela s'ajuste", a-t-il expliqué. Un travailleur dont le salaire est régulièrement ajusté avec l'inflation, avec stabilité et capacité d'épargne, fait face à un risque très différent de celui d'une famille dont les revenus s'ajustent une fois par an ou qui a moins de marge face à une perte d'emploi.

Aun así, considera que les taux actuels ne sont pas nécessairement incompatibles avec le degré de développement du marché argentin. En comparaison, il a souligné que au Chili, les hypothèques peuvent se situer autour de 5 % au-dessus de l'inflation, dans un système où le crédit hypothécaire représente près de 20 % du PIB. En Argentine, en revanche, cela tourne à peine autour de 1,5 %. C'est pourquoi, "parler de taux réels de 7 % ne semble pas si absurde pour le marché argentin, qui est encore en train de faire ses premiers pas".

Dans ce sens, il ne s'attend pas non plus à ce que le nouveau schéma provoque une baisse abrupte du coût des crédits effectivement accordés. Comme il l'a expliqué, BBVA et Banco Nación concentrent près de 80 % des opérations et offrent déjà des taux proches de UVA plus 7 %, donc l'impact le plus important pourrait apparaître dans la quantité et la disponibilité du financement avant qu'une réduction drastique des taux ne se produise.

Le véritable risque apparaît lorsque l'évolution de la mensualité se détache des revenus du ménage. "Ce qui est important pour que le système UVA fonctionne, c'est que la macroéconomie soit ordonnée et que la monnaie ne subisse pas de perte de pouvoir d'achat pendant une période prolongée", a déclaré Salinas.

Si les salaires suivent l'inflation et que celle-ci continue de descendre, a-t-il ajouté, la proportion du revenu destinée à payer la mensualité devrait rester relativement stable. Si cette relation se rompt, le crédit peut devenir difficile à soutenir même si le taux initial semble raisonnable.

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