Neues Hypothekendarlehen in der Ukraine könnte durch Programm mit der Weltbank belebt werden: Warum "єОселя" nicht mehr ausreicht

Der ukrainische Hypothekenmarkt erholt sich, jedoch wird seine Entwicklung faktisch durch "єОселя" sichergestellt. Trotz des Anstiegs der Kreditvolumina und der Belebung des Primärmarktes bleibt der Anteil der Hypotheken an den Transaktionen im Wohnungsverkauf minimal, und die Banken sind nicht bereit, die Kreditvergabe aktiv zu erhöhen, ohne ihre Rechte besser zu schützen.

Darüber berichtete Elena Dmitrieva, die erste stellvertretende Vorsitzende des Vorstands der Globus Bank, während einer analytischen Podiumsdiskussion der Konföderation der Bauunternehmer der Ukraine, wie Delo.ua berichtet.

Der Immobilienmarkt passt sich an, aber die Nachfrage bleibt anfällig

Laut Elena Dmitrieva war das erste Halbjahr 2026 für den Wohnungsmarkt eine Phase der schrittweisen Anpassung an die Kriegsbedingungen. Gleichzeitig hängen die Entscheidungen der Ukrainer über den Kauf von Immobilien weiterhin stark von der Sicherheitslage ab.

"Die Nachfrage bleibt sehr empfindlich gegenüber massiven Beschuss, Stromausfällen und allgemeiner wirtschaftlicher Unsicherheit", betonte sie.

Ein zusätzlicher Faktor war der Anstieg der Immobilienpreise. Aufgrund der Abwertung der Hrywnja und der steigenden Baukosten setzten die Preise für Immobilien ihren Anstieg fort.

Trotzdem wies die Bankerin darauf hin, dass Wohnraum im historischen Vergleich relativ erschwinglich bleibt. Insbesondere beträgt das Verhältnis des Preises einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt zur jährlichen Miete etwa zehn Jahre, was als akzeptabler Wert für den Markt gilt.

Hypotheken wachsen schneller als der Kreditmarkt

Laut der Globus Bank erreichte das gesamte Volumen der Hypothekendarlehen im Bankensystem am 1. Juni 2026 50 Milliarden UAH. Im letzten Jahr stiegen die Hypothekenportfolios der Banken um 35 %, während das gesamte Kreditportfolio um etwa 10 % wuchs.

Trotz dieses Wachstums bleibt die Hypothek ein wenig verbreitetes Finanzinstrument.

"Der Anteil der Hypotheken an der Gesamtzahl der Wohnungsverkäufe beträgt nur etwa 3 %", betonte Dmitrieva.

Laut ihr verfügen heute nur etwa 42.000 ukrainische Familien über Hypothekendarlehen, was etwa 0,4 % aller Haushalte im Land entspricht.

Der Haupttreiber ist das staatliche Programm "єОселя"

Die Haupttriebkraft des Marktes bleibt das staatliche Programm.

"Die Hypothekenportfolios wachsen tatsächlich deutlich schneller als der Kreditmarkt insgesamt. Doch die Haupttriebkraft dieses Wachstums bleibt "єОселя". Ohne staatliche Unterstützung wären die Ausmaße der Hypothekenvergabe erheblich geringer", so Dmitrieva.

Seit Beginn des Programms wurden bereits etwa 28.000 Kredite im Gesamtwert von 49 Milliarden UAH vergeben.

Derzeit entfallen 93 % aller neuen Hypothekendarlehen, die in der Ukraine vergeben werden, auf "єОселя".

Dabei beschleunigt sich das Tempo der Vergabe weiterhin. Wenn im ersten Halbjahr 2025 Kredite im Wert von 5,5 Milliarden UAH im Rahmen des Programms vergeben wurden, waren es im gleichen Zeitraum 2026 bereits 8,4 Milliarden UAH.

Banken finanzieren Neubauten aktiver

Eine der Haupttendenzen im ersten Halbjahr war die Veränderung der Struktur der Hypothekenvergabe.

Am schnellsten wächst das Segment der Kredite, die durch Immobilienrechte an noch im Bau befindlichen Wohnungen gesichert sind. Laut Dmitrieva stieg die Anzahl solcher Kredite um 146 %, ihr Anteil an der Struktur der neuen Hypotheken wuchs von 17 % auf 27 %.

Darüber hinaus stiegen die Kredite für den Kauf von fertigen Wohnungen von Bauträgern um 31 %, während der Anstieg auf dem Sekundärmarkt 45 % betrug.

Im Durchschnitt vergeben Banken monatlich etwa 207 Kredite für im Bau befindliche Wohnungen; weitere 238 Kredite für bereits fertige Wohnungen von Bauträgern.

Laut der Bankerin sichern diese beiden Segmente monatlich etwa 884 Millionen UAH an Finanzierungen für Bauunternehmen.

"Das Wachstum der Kreditvergabe gegen Immobilienrechte ist ein wichtiges Signal für den Primärmarkt. Hypotheken werden zunehmend nicht nur als Mittel zum Erwerb von Wohnraum, sondern auch als Finanzierungsquelle für den Bau und die Fertigstellung neuer Wohnprojekte betrachtet", erklärte sie.

Staatliche Banken kontrollieren faktisch den Markt.

Heute vergeben in der Ukraine nur 12 von 59 Banken Hypotheken. Zehn Banken haben sich dem Programm "єОселя" angeschlossen, jedoch werden etwa 80 % aller Kredite von staatlichen Finanzinstituten vergeben.

Insgesamt entfallen 93 % aller Hypothekendarlehen nur auf fünf Banken.

Gleichzeitig beteiligen sich Banken mit ausländischem Kapital praktisch nicht an der Hypothekenvergabe.

"єОселя" wird zugänglicher

Nach der Einführung von Zuschüssen für einen Teil der Anzahlung und Zahlungen für intern Vertriebene hat deren Anteil unter den neuen Kreditnehmern 20 % erreicht.

Seit Dezember können auch mobilisierte Soldaten Kredite zu 3 % Jahreszins aufnehmen. Heute machen sie etwa 7 % aller Teilnehmer des Programms aus.

Die größte Gruppe von Kreditnehmern sind weiterhin Familien mit zwei Personen. Für sie wurde die maximale Wohnfläche, die im Rahmen des Programms erworben werden kann, von 52,5 auf 73,5 qm erhöht.

Das Hauptproblem – schwacher Schutz der Gläubiger

Trotz der positiven Statistiken ist die Bankerin überzeugt, dass sich der Markt ohne systematische gesetzliche Änderungen nicht nachhaltig entwickeln kann.

Das größte Problem sieht sie in der Schwierigkeit, verpfändete Vermögenswerte im Falle eines Kreditausfalls zurückzuerhalten.

"Unter diesen Umständen kann die Bank jahrelang nicht in der Lage sein, die Sicherheit zurückzuerhalten und gleichzeitig faktisch einen unredlichen Kreditnehmer ohne Entgelt zu finanzieren. Ohne eine Stärkung der Rechte der Gläubiger ist die Entwicklung einer vollwertigen Markt-Hypothek unwahrscheinlich", betonte Elena Dmitrieva.

Die Situation wird auch durch langwierige Gerichtsverfahren, ein Moratorium auf die Verwertung bestimmter Hypothekenobjekte, neue Anforderungen der NBU an das Bankkapital und die hohe Steuerlast im Bankensektor kompliziert.

Laut dem Experten können Banken selbst bei hoher Nachfrage in ihren Möglichkeiten zur Kreditvergabe eingeschränkt sein.

Was die Situation ändern kann

Ein neuer Impuls für die Entwicklung des Marktes könnte ein Programm sein, das "Ukrfinzhylie" gemeinsam mit der Weltbank entwickelt. Insbesondere ist eine Kompensation von bis zu 20 % des Kreditbetrags, die Erstattung des Zinssatzes in den ersten vier Jahren und eine minimale Anzahlung von 5-10 % vorgesehen.

Das Gesamtbudget des Programms wird auf 390 Millionen Dollar geschätzt. Es wird erwartet, dass es in drei Jahren die Vergabe von 20-30 Tausend neuen Hypothekendarlehen ermöglicht und damit die aktuellen Marktvolumina nahezu verdoppelt.

Der Schwerpunkt des neuen Modells soll auf dem Sekundärmarkt liegen, während "єОселя" weiterhin das Hauptinstrument zur Unterstützung des Primärmarktes bleibt.

"Das neue Kompensationsmodell könnte Hypotheken für einen deutlich breiteren Personenkreis zugänglicher machen, neue Banken auf den Markt bringen und die Gesamtkreditvolumina erhöhen. Gleichzeitig werden die langfristigen Perspektiven der Hypotheken nicht nur von staatlichen Programmen, sondern auch von den Anforderungen an das Bankkapital und einer tatsächlichen Stärkung des Schutzes der Gläubigerrechte abhängen", fasste Elena Dmitrieva zusammen.

Wir erinnern daran, dass sich die Bedingungen des staatlichen Programms für erschwingliche Kredite "єОселя" in der Ukraine ändern. Kriegsveteranen, Teilnehmer an Kampfhandlungen, Personen mit Behinderungen aufgrund des Krieges sowie Angehörige gefallener Verteidiger und Verteidigerinnen können von einem ermäßigten Hypothekendarlehen mit einem Zinssatz von 3 % pro Jahr profitieren.

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