Коли власність на нерухомість стає цифровою: що станеться з вашими правами, ризиками та ліквідністю?

Сьогодні RWA стала напрямком спільної уваги криптоіндустрії та традиційних фінансів, але "перенесення активів на блокчейн" не є стандартною моделлю, яку можна просто скопіювати. Характеристики грошових потоків базових активів, методи оцінки, юридичні права та складність управління відрізняються, що визначає різні проблеми, з якими стикаються різні типи RWA під час випуску, управління та вторинної торгівлі.

Державні облігації США, фонди грошового ринку та приватний кредит мають відносно стандартизовані грошові потоки, оцінки та юридичні структури, тому вони першими досягли масштабів. Нерухомість, з іншого боку, охоплює кілька аспектів, таких як реєстрація прав власності, управління майном та місцевий контроль, тому токени на блокчейні є лише одним з елементів у цій системі.

Це означає, що токенізація нерухомості все ще перебуває на відносно ранній стадії, і питання, як реалізувати юридичні права, як постійно управляти активами поза блокчейном та як сформувати ліквідність на вторинному ринку, залишаються основними проблемами для галузі.

З переходом токенізації нерухомості від технологічного наративу до оцінки якості активів, юридичних прав та основних операцій, PANews провела розмову з Сонією Шоу, генеральним директором проекту токенізації комерційної нерухомості OneAsset. OneAsset — це компанія з токенізації RWA, що базується в Дубаї, яка прагне створити ринкову інфраструктуру, орієнтуючись на відповідність.

На відміну від багатьох проектів RWA в нерухомості, які зосереджуються на розподілі активів з низьким порогом або інструментах випуску токенів, OneAsset зосереджує увагу на самих базових активах та їхній позаблокчейн-структурі виконання. На початковому етапі OneAsset зосереджується на якісній комерційній нерухомості в Дубаї. Згідно з її дизайном, кожна нерухомість буде поміщена в окремий трест активів, з відповідними спеціально створеними SPV, незалежною оцінкою та розкриттям інформації про оренду та управління, таким чином з'єднуючи цифрові інвестиційні сертифікати з економічними правами, які можуть бути юридично виконані.

Ще одне ключове судження OneAsset полягає в тому, що фрагментація активів не є природно рівнозначною ліквідності. Справжній стійкий вторинний ринок все ще залежить від якості базових об'єктів, стабільних грошових потоків, постійного розкриття інформації та достатнього попиту з боку покупців.

Отже, платформа не розглядає "торгівельність" як кінцеву мету, а прагне через відповідну інфраструктуру зробити права на нерухомість легшими для оцінки, перевірки, передачі та повторного розподілу.

Щодо відбору активів, юридичних прав, позаблокового управління та вторинної ліквідності, Соня Шоу розповіла PANews про конкретний дизайн OneAsset та висловила свої думки щодо поточних обмежень токенізації нерухомості та шляхів її розвитку в майбутньому.

Зосередженість на якості активів, OneAsset розвиває RWA в комерційній нерухомості

Нерухомість є одним з найбільших носіїв багатства у світі. За даними Savills, до кінця 2024 року загальна вартість нерухомості у світі становитиме приблизно 393,3 трильйона доларів США, з яких вартість комерційної нерухомості становитиме близько 58,5 трильйона доларів США. Згідно з доповіддю MSCI, опублікованою в серпні цього року, до 2025 року обсяг комерційної нерухомості, що управляється інституційними інвесторами з метою отримання інвестиційного доходу, досягне 13,5 трильйона доларів США, що є першим зростанням з 2021 року.

Проте, незважаючи на величезний обсяг ринку, комерційна нерухомість залишається однією з найменш ліквідних категорій активів.

У традиційній моделі інвестори зазвичай беруть участь через приватні фонди нерухомості або публічно торговані REIT. Приватні фонди часто мають структуру сліпого пулу, де керівник визначає конкретні активи, а термін блокування коштів може становити від 7 до 10 років; публічні REIT, хоча й можуть торгуватися на фондовому ринку, інвестори володіють набором активів, які розподіляються керівником, а ціна також може бути піддана впливу загальних коливань фондового ринку.

Для інституційних інвесторів питання ніколи не полягало лише в можливості інвестувати в нерухомість. Їх більше цікавить: хто управляє активами, як генеруються доходи, які ризики несуть ці доходи, які механізми регресу існують у разі проблем, і чи можливо досягти ліквідності при необхідності виходу. Ці питання формують спосіб відбору активів та логіку дизайну продуктів OneAsset.

OneAsset не має наміру використовувати традиційну модель фондів, а прагне створити окремі трести активів, які безпосередньо відповідають конкретним об'єктам нерухомості. Кожен трест має незалежну аудиторську оцінку, характеристики доходу, параметри ризику та юридичні умови. Кваліфіковані інвестори можуть оцінювати, підписуватися та торгувати конкретною комерційною нерухомістю через єдиний рахунок.

Протягом останніх кількох років деякі проекти токенізації нерухомості намагалися перенести об'єкти, які важко залучити капітал через традиційні канали, на блокчейн, і упакувати токенізацію як інший вид активу для виходу на ринок.

OneAsset чітко відмовляється від таких практик, а її генеральний директор Соня Шоу висунула принцип: якщо актив не вартий інвестицій офлайн, він також не стане раптом інвестиційно привабливим після перенесення на блокчейн. Вона зазначила, що інфраструктура на блокчейні може підвищити ефективність управління якісними інвестиціями, але не може перетворити низькоякісну нерухомість на якісну.

Соня Шоу має понад 15 років досвіду в традиційних фінансах, міжнародному розширенні ринку та фондах нерухомості, відповідальна за просування будівництва компанії "регулювання як дизайн" ринкової інфраструктури.

На відміну від платформ, які охоплюють кілька країн та категорій активів, OneAsset спочатку зосереджується на комерційній нерухомості в ОАЕ, що базується на чотирьох аспектах:

По-перше, комерційні об'єкти зазвичай мають довші терміни оренди та проходять більш сувору перевірку корпоративних орендарів, що дозволяє забезпечити відносно стабільний та передбачуваний регулярний дохід. По-друге, платформа прагне використовувати дані для відбору ринку та активів. У деяких вільних зонах Дубая компанії можуть отримати кількість корпоративних віз, пов'язану з їх фактичною офісною площею, що формує структурний зв'язок між розширенням бізнесу та попитом на офісні приміщення. OneAsset вважає, що це один з факторів, які можуть підтримувати попит на оренду в регіоні та впливати на оцінку активів.

По-третє, на відміну від активів, які вже мають хорошу ліквідність, якісна комерційна нерухомість довгостроково обмежена високими бар'єрами, блокуванням капіталу та недостатніми каналами фінансування окремих активів, тому потенційний приріст ефективності від токенізації є більш очевидним. Нарешті, OneAsset обирає зосередитися на одному ринку та одній категорії активів, щоб уникнути розмивання підписних можливостей через розширення в різні регіони та категорії, і таким чином створити більш стабільне джерело проектів та мережу операторів.

Метод OneAsset також розглядає відбір активів та розподіл як два взаємопов'язані етапи. Різні комерційні об'єкти мають різні структури оренди, характеристики грошових потоків та операційні ризики, тому типи інвесторів, які підходять, також не є однаковими. В цій логіці токенізація спочатку повинна запитати не "які активи технічно можуть бути перенесені на блокчейн", а "які активи мають достатньо чітку економічну модель, можуть виявити реальний попит і мають надійні шляхи розподілу".

Від відбору активів до відповідної передачі, переформатування інвестиційного ланцюга в комерційній нерухомості

На думку Соні, учасників ринку RWA в нерухомості можна умовно розділити на три категорії за бізнес-моделлю.

Перша категорія — це платформи для розподілу активів для масового ринку, такі як Lofty, які розподіляють окремі житлові будинки або невеликі орендні об'єкти на низькі цифрові частки. На думку Соні, хоча ця модель підвищує доступність інвестицій у нерухомість, велика кількість інвесторів, які спільно володіють одним об'єктом, також може збільшити складність управління та координації, а інвестиційний дохід все ще підлягає впливу орендарів, витрат на утримання та ринку житла.

Друга категорія — це постачальники технологій під білим брендом, такі як Brickken. Brickken надає SaaS, білий бренд та API для токенізації, охоплюючи юридичне проектування, випуск активів, відповідність, управління інвесторами, управління, розподіл доходів та інші етапи життєвого циклу активів.

Соня вважає, що основна відмінність OneAsset від таких платформ полягає не в тому, чи використовують вони блокчейн або смарт-контракти, а в тому, чи беруть участь у відборі, підписанні та постійному управлінні базовими активами. Згідно з позиціонуванням OneAsset, вона не прагне бути просто постачальником технологій, а безпосередньо брати участь у відборі активів, проектуванні структури та постійному управлінні, з'єднуючи активи з інвестиційною стороною через інституційну інфраструктуру.

Третя категорія — це комплексна інфраструктура RWA, представлена Mavryk. Окрім створення незалежного Layer 1 для сценаріїв RWA, Mavryk також пропонує ринкову інфраструктуру, що охоплює первинний та вторинний ринки через Equiteez, а також планує придбати, цифровізувати та розподілити активи на блокчейні через фонди REIT. Це означає, що її модель охоплює не лише базову інфраструктуру блокчейну, але й поширюється на активи та ринковий розподіл.

OneAsset не розробляє власний базовий блокчейн. На початку вона планує розгорнутися на Base, а в майбутньому адаптуватися до інших мереж відповідно до потреб активів, регулювання та ринку. Соня вважає, що замість того, щоб вкладати ресурси в базові публічні блокчейни, вона більше хоче інвестувати в якість активів, проектування юридичних структур та відповідність регулюванню.

На стороні інвесторів OneAsset спочатку прагне використовувати інституційно керовану модель, орієнтуючись на сімейні офіси, материнські фонди та корпоративні фінансові відділи як професійних інвесторів.

Потреби різних типів інвесторів також відрізняються. Інституційні інвестори можуть більше зосереджуватися на безпеці активів та доходах з урахуванням ризиків, тоді як цифрові інвестори та інвестори з-за кордону можуть більше цінувати доступність, можливість передачі та ефективність капіталу. Метод OneAsset полягає в тому, щоб з'єднати кожен актив з інвесторами, які відповідають їхнім інвестиційним цілям та економічним характеристикам активів.

Згідно з планом OneAsset, інвестори перед підпискою можуть переглядати оцінку незалежної чистої вартості активу (NAV), оренду орендаря, витрати на управління та іншу ключову інформацію на платформі. Інвестори можуть безпосередньо підписуватися на відповідний трест, а не купувати продукт сліпого пулу, що містить кілька активів. Після завершення підписки на токенізовані активи інвестори можуть вибрати довгострокове зберігання або, за наявності покупців, передати частину своїх часток без повторного підписання всього пакету документів для угоди з нерухомістю.

Основою токенізації нерухомості є юридично виконувані права

Оскільки бізнес-модель ще не зріла, токенізація нерухомості часто просто описується як перенесення "будівель на блокчейн", але таке поверхневе формулювання може легко приховати та розмити різницю між токенами та реальними правами власності.

"Токени тресту не є прямими законними правами на саму будівлю, і OneAsset не буде так це описувати." OneAsset зазначає, що точне визначення прав, які представляє інструмент, є основою для отримання визнання від інституційних контрагентів.

У дизайні OneAsset, коли інвестор отримує токен тресту активів, він чітко володіє цифровим інструментом, що представляє його економічні права на певну незалежну комерційну нерухомість.

А вимога, що може бути примусово виконана, існує в його нижній юридичній структурі та утримується через спеціальну мету, що має властивість банкрутства, яка відповідає конкретній нерухомості (SPV). Які права насправді має інвестор, також визначається юридичними документами тресту та SPV, а не лише токеном.

Справжня функція токена полягає в реєстрації прав та передачі. Ця структура має на меті забезпечити, щоб токени та юридичні вимоги не відокремлювалися: власник токена тресту є тим, хто визнається юридичними документами як власник економічних прав.

"Смарт-контракти можуть ефективно виконувати заздалегідь визначені правила, але вони не можуть вирішити питання місцевих прав власності, податкових зобов'язань та банкрутства," зазначила Соня. Якщо інституційні інвестори та автоматизовані системи хочуть безпечно володіти цифровими активами, позаблокова структура повинна бути достатньо стабільною.

Це також причина, чому OneAsset підкреслює важливість банкрутства та ізоляції активів. Добре спроектований SPV має на меті ізолювати кожен актив від інших активів та від фінансового стану самої компанії OneAsset, щоб максимально зберегти права інвесторів незалежними у разі проблем з платформою. Для інституційних інвесторів це, по суті, питання ризику контрагента: чи можуть юридичні права на активи існувати незалежно від самої платформи.

Щодо RWA в нерухомості, важливо, щоб смарт-контракти були перевірені, але інвестори повинні також підтвердити: хто володіє активом, хто відповідає за збір орендної плати, як змінити оператора у разі дефолту, і до кого інвестори можуть звертатися за правами у разі банкрутства платформи. Без цих домовленостей токени залишаються лише цифровими записами без прив'язки до активів.

Просування масштабування RWA в нерухомості через "регулювання як проектування"

Нерухомість має сильну територіальну прив'язку. Місцезнаходження активу, місце реєстрації SPV, місце розташування інвесторів та місце торгівлі токенами можуть підпадати під різні регуляторні системи, що ускладнює трансакції через кордон більше, ніж для звичайних криптоактивів.

**"Коли ми обирали перший ринок, ми не просто прагнули отримати доступ до ринку певного регіону, а провели планомірний структурний відбір. Регуляторна служба віртуальних активів Дубая (VARA) надала таку ясність, що дозволило нам дотримуватися непохитного курсу "регулювання як проектування"."

OneAsset обрала Дубай як перший ринок, оскільки там вже створено спеціальну регуляторну структуру для віртуальних активів. Компанія наразі просуває відповідні заявки до VARA та вдосконалює юридичні зобов'язання та технічні системи в період до отримання офіційного схвалення.

Паралельно з регуляторними заходами OneAsset також отримала сертифікацію ISO/IEC 27001:2022 для системи управління інформаційною безпекою. Сертифікація охоплює їхні хмарні додатки, інфраструктуру на задньому плані та смарт-контракти для операцій на блокчейні. Для інвесторів це означає, що чутлива інформація та цифрові інвестиційні системи управляються за допомогою формально оціненої системи інформаційної безпеки, а не покладаються на тимчасові або розрізнені внутрішні контрольні заходи.

А з розширенням платформи в нові юрисдикції ця основна структура буде обробляти вимоги відповідності через три програмні рівні:

• Перший — це ліцензійна система, що дозволяє ідентифікацію токенів. На рівні токенів безпосередньо виконуються контроль власності, перевірка кваліфікації інвесторів та правила трансакцій через кордон, що дозволяє вимогам відповідності супроводжувати активи, а не покладатися на конкретні торгові місця. Таким чином, одна й та ж основна структура може адаптуватися до різних юрисдикцій, в які входить платформа.

• Другий — це автоматизована система перевірки кваліфікації. Включає KYC/AML перевірки, класифікацію регіональних інвесторів та відповідні рамки кваліфікації інвесторів безпосередньо в процеси допуску користувачів.

• Третій — це єдині стандарти розкриття інформації. В глобальному масштабі відтворює незалежний звітний механізм активів для задоволення вимог розкриття інформації різних міжнародних регуляторів.

Крім зазначених вище засобів відповідності, деякі проблеми, виявлені на ранніх етапах токенізації нерухомості, свідчать про те, що токенізація нерухомості не є одноразовою дією, а має повний життєвий цикл. Після завершення токенізації активи все ще стикаються з реальними проблемами, такими як обслуговування, страхування, податки та зміни в рівні вакантності. OneAsset планує створити інфраструктуру, що охоплює повний життєвий цикл токенізованої нерухомості, зосереджуючи увагу на безперервній експлуатації, звітності та управлінні активами. Платформа сподівається через суворий контроль управління узагальнити та стандартизувати складні показники нерухомості поза блокчейном.

"OneAsset планує ввести незалежну оцінку NAV для кожного активу, від умов оренди та умов договору до витрат на обслуговування будівель, місцевих податків та графіків грошових потоків, всі ключові дані будуть перевірені системою та представлені прозоро."

Крім того, OneAsset розглядає цю здатність до безперервного звітування як частину своєї інфраструктури, а не як додаткову послугу після випуску. Платформа також планує перетворити дані про оцінку нерухомості, оренду та грошові потоки в машиночитний формат, щоб забезпечити безперервну оцінку продуктивності активів.

Фрагментація не означає ліквідність, ліквідність походить від самих активів

Протягом останніх двох років процес перенесення реальних активів на блокчейн помітно прискорився. За даними галузевої платформи RWA.xyz, станом на 26 серпня 2026 року "вартість розподілених активів" (Distributed Asset Value) токенізованих RWA на блокчейні становить приблизно 38,3 мільярда доларів; в той же час "представлена вартість" (Represented Asset Value) становить приблизно 353,1 мільярда доларів, що в 9 разів більше за попередню------ ця різниця сама по собі свідчить про відстань між "оголошенням токенізації" та "фактичною торгівлею".

Однак у галузі, коли розраховують ринковий обсяг, часто плутають "представлену вартість", яка вже була оголошена або обіцяна для токенізації, але ще не може вільно передаватися, з активами, які вже перейшли на блокчейн і можуть бути продані. Це особливо часто трапляється в сфері нерухомості: будівля вартістю кілька сотень мільйонів доларів, включена до угоди про співпрацю, не означає, що на ринку вже існують токени з такою ж вартістю та ліквідністю.

OneAsset вважає, що "фрагментація не означає ліквідність". Розділення нерухомості, яка не має попиту з боку покупців, на мільйони частин не створить автоматично ринок, а лише ще більше розділить існуючу проблему ліквідності.

Справжня ліквідність походить від самих активів. Лише коли активи мають хороше місце розташування, стабільних орендарів, перевірювані грошові потоки та розумну оцінку, інвестори можуть продовжувати купувати. По-друге, ринок повинен мати достатню кількість кваліфікованих покупців. Навіть якщо технічно дозволено здійснювати трансакції цілодобово, якщо в книзі замовлень немає контрагента, інвестори все ще не можуть вийти з угоди.

Отже, ліквідність не може бути спроектована окремо від системи розподілу. Вторинний ринок потребує набагато більше, ніж просто технічної можливості передачі. Він також потребує формування пулу капіталу, що складається з різних типів, навіть різних ринків кваліфікованих покупців, і ці інвестори повинні мати реальні причини для володіння базовими активами. З розвитком ринку, крім вторинного перепродажу, можуть з'явитися й інші сценарії використання, такі як управління портфелем, корпоративне фінансування та комплаєнс-кредитування, що можуть ще більше розширити попит на активи.

OneAsset також розрізняє ефективність розрахунків і ліквідність. T+0 атомарні розрахунки та єдина система рахунків можуть підвищити ефективність вже завершених угод і перерозподілу капіталу, але вони самі по собі не можуть створити покупців і не можуть вирішити проблему визначення ціни. Останні дві залишаються ринковими проблемами, а не питаннями, які можуть бути безпосередньо вирішені смарт-контрактами.

Від RWA до AiFi: коли нерухомість стає "машиночитною"

Нещодавно Coinbase через концепцію "ланцюгового агентного фінансування" (on-chain agentic finance), відому як AiFi, привернула ширшу увагу галузі до цього напрямку. У липні цього року засновник та CEO Coinbase Брайан Армстронг у соціальних мережах описав мережу Base, USDC та протокол x402 як основну інфраструктуру для автономних платежів між машинами, що підтримуються AI, це висловлення було опубліковане напередодні звіту Coinbase за другий квартал. Варто зазначити, що AiFi, визначена Coinbase, зосереджується переважно на платежах та комерційних розрахунках між агентами, а не на самій структурі активів.

OneAsset обговорює подальше розширення цієї тенденції в сферу інвестиційних активів. На конференції Hack Seasons Cannes у квітні цього року головний інвестиційний директор OneAsset Артур Кац зазначив, що з ростом впливу AI на розподіл капіталу, прозорість та програмованість активів на блокчейні можуть стати все більш важливими в інституційній фінансовій системі.

Для Соні більш важливим питанням є те, на які активи ці AI-агенти в майбутньому розмістять капітал. Фінансова система, керована AI, не може обмежуватися лише програмованою валютою, вона також потребує програмованих інвестиційних активів.

Якщо система не може визначити, що юридично представляє собою токен нерухомості, хто має право на його володіння, як оцінюється актив, скільки доходу він приносить, які обмеження застосовуються, і чи може угода бути завершена, тоді цей токен нерухомості насправді не може вважатися "машиночитним".

Це саме те, що OneAsset робить у стандартизації оцінок, оренди, грошових потоків, комплаєнсу та даних про власність. Найближчий прямий застосунок — це покращення розкриття інформації та інвестиційної інфраструктури; в довгостроковій перспективі токенізовані активи нерухомості можуть поступово досягти достатнього рівня структурованості, щоб програмне забезпечення могло відбирати, перевіряти та розподіляти ці активи, як це роблять людські портфельні менеджери. У цьому сенсі початок AiFi не є AI, а перш за все наявність набору фінансових активів, які можуть бути зрозумілі машинами.

Таким чином, токенізація нерухомості переходить від акценту на швидкість випуску та низькі бар'єри до переосмислення якості активів, юридичної структури та довгострокової експлуатації. Галузь повинна усвідомити, що блокчейн може скоротити час розрахунків, знизити частину витрат на передачу, а також полегшити розподіл та програмування прав на нерухомість, але він не може замінити страхування, управління активами та юридичне виконання.

OneAsset намагається вирішити ці проблеми через окремі активні сховища, ізоляцію банкрутства SPV, незалежну оцінку та безперервне розкриття даних. Проте, більшість проектів все ще перебуває на стадії тестування та планування. Їхня модель ще має пройти перевірку реальними активами, регуляторними схваленнями та функціонуванням на вторинному ринку.

Після перенесення нерухомості на блокчейн справжня складність роботи лише починається.

Цей контент надано лише для загальних інформаційних цілей і не є фінансовою, інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією. Події, нагороди, онлайн-акцій або пов’язану інформацію, згадана тут, не слід розглядати як рекомендацію, прохання чи запрошення до купівлі, продажу, торгівлі чи інших операцій з криптоактивами. Криптоактиви є дуже волатильними та можуть призвести до збитків. Доступність послуг, продуктів WEEX та пов’язаних із ними подій може відрізнятися залежно від регіону. Ви несете відповідальність за забезпечення відповідності вашої участі чинному місцевому законодавству та нормативним актам.